临沂兰山法院小产权房，法拍房离你有多远？走进法院，详细了解见证法拍房的拍卖之路-小产权房558

根据该法院财产处置流程，查封财产、财产调查、网络拍卖变卖、变价款分配等，法拍房才能真正成为买受人所有。其中，起拍价不低于评估价的70%，网络司法变卖期为60天，而标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的费用，需由买受人承担的，应另行支付。

法拍房变价款分配后拍卖成功

所谓法拍房，就是法院拍卖房产的简称，法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而司法拍卖是指人民法院在民事案件中强制执行程序中，按程序自动进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。

记者从临沂市兰山区人民法院获悉，该法院执行三团队负责人管晓蒙法官总结出了财产处置“九步曲”，查封财产、取得财产处置处、财产调查、排除障碍、确定财产处置参考价、网络拍卖变卖，确权并过户、财产交付、变价款分配。

兰山法院工作人员正在清房。

其中，财产调查主要涉及权属情况、首查封情况、占有使用情况执行笔录、限期履行通知书；排除障碍主要涉及限期搬迁通知书、停水停电协助执行通知书；确定财产处置参考价主要涉及议价执行笔录、议价合议庭笔录、询价通知书、定向询价通知书、委托评估通知书、评价结果告知书、送达评估报告；网络拍卖变卖主要涉及拍卖裁定书、拍卖公告、拍卖通知书、拍卖合议庭笔录。

一旦财产进入法院执行阶段，如何处置就要经过这“九步曲”才能终结，买受人拍卖成功后，法拍房经历变价款分配后，才能真正实现拍卖成功。

2.起拍价不低于评估价的70%

从临沂市兰山区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上可以看到，共有2173个拍卖公告，上拍次数2600次。其中，涉及住宅用房、商业用房、工业用房居多。价格从是十几万元、几十万元到几百万元、几千万元不等。据粗略统计，正在进行拍卖的有2处房产，即将开始拍卖的有50余处房产，而已经结束拍卖的有近2000处房产。

据了解，被拍卖的房产经过中介机构评估后，评估价将作为一个衡量标准，起拍价不低于评估价的70%，保证金不高于起拍价的20%。以兰山区兰亭水岸1号楼一处房产为例，评估价为195.4561万元，起拍价为160万元，保证金为16万元，而加价幅度为2000元，竞价周期为1天，延时周期5分钟。

目前，正在进行拍卖的有两处房产，其中一处是兰山区枣园镇大桥村一处农村房产，正处于变卖期，变卖价为36万元。根据竞价规则，至少一人报名且出价不低于变卖价方可成交，而变卖周期内，一旦有人出价，变卖即进入24小时竞价倒计时。据了解，该房产首次拍卖未成功，又进入第二次拍卖再次失败，因而进入变卖期。

据介绍，如果在变卖期内财产仍旧不能拍卖成功，那么该房产将被义务抵债，倘若申请人不同意或该房产无法义务抵债，法院将对该房产进行解封，重新寻找财产线索。“从多年的办案经验来看，重新寻找财产线索的案例并不多见，在首次拍卖过程中，大部分房产都能够拍卖成功。”管晓蒙告诉记者，少数案件涉及的拍卖房产会进入第二次拍卖甚至第三次拍卖过程。

3.网络司法变卖期为60天

一旦房产进入拍卖程序，网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟内如有人出价，则系统自动向延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）

据介绍，竞买人报名参与变卖时，网拍系统将通过竞买人支付宝账户冻结相应资金作为应缴的变卖预缴款，变卖结束后未能竞得者冻结的变卖预缴款自动解冻退回，冻结期间不计利息。标的物竞得者原冻结的变卖预缴款自动转入法院指定账户。

“如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款请在变卖结束后七日内缴纳，可通过银行付款或者支付宝网上支付，详细请咨询法院。”管晓蒙说，司法变卖因标的物本身价值，其变卖预缴款、成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付变卖预缴款及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。

依照法释《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖/变卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。值得提醒的是，竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读发院发布的变卖须知。

管晓蒙称，买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还；依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务；保证金不足以充抵重新拍卖价与原拍卖价的差价的，原买受人应另行承担赔偿责任。

4.买受人承担税费及可能存在的费用

经过前期的准备工作，进入执行阶段的财产将公布拍卖公告。据介绍，拍卖公告将标明拍卖时间，拍卖标的，咨询、展示看样的时间与方式、拍卖方式等信息。值得特别提醒的是，标的物以实物现状为准，有意愿者可亲自实地看样，而法院不承担标的瑕疵保证，如果未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，而房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。”管晓蒙介绍，拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担。

而车辆以拍卖时现状为准，建议竞买人参拍前自行了解标的情况，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。

据介绍，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的税、费及其可能存在的费用，而需由买受人承担的，应另行支付。涉及房产的自行清房，被执行人及其他占用人拒不腾退的，可申请人民法院强制执行，经人民法院穷尽强制执行程序，仍不能交付的，买受人应风险自负。

管晓蒙称，财产被拍卖前，法院会进入调查阶段，对财产的具体信息进行核查，并委托中介机构进行实地测量、调查。以房产拍卖为例，拍卖标的的四至、总建筑面积、产权信息等一一标明。拍卖方式主要采取设有保留价的增加拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价方可成交。

与标的物有利害关系的当事人可参加竞拍。另外，承租人拥有优先购买权，如果承租人应于收到拍卖公告后7日内向法院申报权利，否则视为同意去租拍卖，成交后应立即退出涉案场所。如果承租人申报权利的，法院将另行决定是否去租拍卖或带租拍卖。而承租人、共有人申请优先购买权的，应在拍卖开始的5日前到法院申办优先购买登记手续，逾期视为放弃优先购买权。