小产权房558●时隔半年工地仍未开工，购房者想退定金却被各种理由推诿
●市自然资源局牵头制定南宁市“小产权房”专项整治工作方案
（大图）五象·龙院府工地仍未实质性开工，只有铁皮简单围挡的大水塘（小图）李先生称，之前房产中介和置业顾问说是商品房，但交定金后仔细看协议书才发现是合作建房
■南宁晚报记者黎兆齐文/图
交了6万多元的定金后，才知道自己购买的不是商品房而是“三产房”，且迟迟不见工地开工，要求退定金却被以各种理由推诿。近段时间，本报热线接到不少市民来电投诉自己购买到“三产房”而产生纠纷。
“三产房”为何在市面火爆销售，是否真如其宣称的“能办证”？对于纠纷频出的“三产房”，相关部门又将采取什么措施？连日来，本报记者就此进行了调查走访。
市民投诉
定金交了半年工地仍未开工只见“水坑”
6月18日上午，市民李先生再次来到位于邕宁区蒲庙镇龙岗新村利福路的五象·龙院府项目，看到工地依然没有实质性开工，还是只有铁皮简单围挡的一个大水塘。
“我要求退6万多元定金，总是被以各种理由推诿。”李先生告诉记者，去年10月1日，他经房产中介介绍带到五象·龙院府看房子。当时接待人员告知该楼盘证件齐全，交房后3至5年可以办产权证，项目计划当年年底开工，每平方米售价6000多元。同年10月6日晚上9时许，房产中介再次带李先生到该项目部交定金，“当晚他们给我看了一份合同书，我要求带回家慢慢看合同书第二天再来交定金，并要求他们出示‘五证’，他们总以各种理由搪塞，只一味地叫我交定金。我购买了三套房，通过刷卡现场一共交了6万多元定金。”李先生说，当晚交了定金后，他也没看到“五证”。
第二天，李先生仔细看了定金协议书，才发现协议书上写的是“合作建房款”。“我要购买的是商品房，他们也是介绍商品房的，怎么成了合作建房？”李先生说，“我马上打电话向中介人员追问，这次对方给的答复与之前介绍的完全不一样，而且房子的户型也并非是之前所宣传的楼中楼，而是自费加隔离层。”
后来，李先生打听了解到，五象·龙院府只是村民的回迁安置房。
记者调查
项目属“三产房”手续未办完还未能开工
18日上午，记者陪同李先生一起来到五象·龙院府项目接待中心，只见沙盘、房子户型结构和宣传资料等摆放在明显位置，可以看出还在正常开业中。记者表明来意后，一名工作人员称：“我不是当时接待李先生交定金的，对于李先生的具体情况不是很了解，公司将很快给予李先生明确的答复。”对于“之前宣传去年底开工，为何现在还见不到开工”的问题，该工作人员没有作答。
李先生说，他当时就是看上了该项目的位置和价格优势，加上听信中介及楼盘置业顾问的宣传，没有仔细看协议书。“我现在的诉求就是要求全额退回定金。”李先生表示，他这段时间经常到售楼部，但都被以各种理由推诿。
随后，记者来到南宁市邕宁新兴产业园区管理委员会了解该项目情况。管委会安置部一工作人员查看了五象·龙院府的资料后，确认其属于“三产房”，目前由于手续还没有办完，所以还没有开工。
该工作人员表示，“三产房”不能作为商品房对外销售。村民以合作建房形式来开发，一些开发商或房产中介打擦边球，在口头宣传时说是商品房，但合同上是写合作建房。李先生签了合作建房合同，相当于也是一个股东参与合作建房。因此，建议李先生走法律途径维权。早在去年6月和11月，邕宁区政府已经公布包括五象·龙院府在内的多个“三产房”项目，提醒市民慎重购买。
部门说法
“合作建房”形式销售涉嫌非法买卖房地产
李先生的情况并非个案。近段时间，南宁晚报接到不少市民来电投诉买到“三房产”产生纠纷。另据了解，在人民网、市长热线也有不少群众投诉“三产房”的问题。
18日晚上，记者在良庆区金象三区夜市地摊看到有几名人员正在向路人推销“低价房”，项目位于万达茂附近，售价3500~4000元/平方米，宣称是正规“三产房”“小产权房”，3至5年后可以办证。如此诱人的价格，吸引多名路人驻足。
南宁市是否有正规的“三产房”？南宁市自然资源局相关负责人介绍，产业用地是对被征地农村集体经济组织的征地安置途径之一，用于保障被征地农村集体经济组织的集体经济发展及被征地农民的长远生计。产业用地权属为集体所有土地，土地性质为商服用地，不属于可以合法建设住宅的用地。
据悉，在符合城乡规划的前提下，产业用地可用于发展第二、三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品房开发。因此，“三产房”不能像商品房一样上市销售，购买“三产房”也无法办理不动产权证。在产业用地上建设成套住宅并销售属于违法行为，任何在产业用地上的建筑物销售不受法律保护。以“入股”“联营”“合作建房合同”等方式进行销售或以租代售买卖“小产权”房屋（建筑物）涉嫌非法买卖房地产。
原因分析
不良开发商钻政策空子建设“三产房”
如今，在南宁市一些街头，经常看到有不少人打着“三产房”“小产权房”在推销。为何市面上有那么多的“三产房”“小产权房”出售？
南宁市自然资源局相关负责人介绍，为解决失地农民的长远生计问题，《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》明确有产业用地和回建安置用地两种安置留用地（以下简称安置用地）。由于农村集体经济组织对安置用地使用限制的理解上有偏差，加上存在开发建设资金、能力不足的问题，往往在不具备自行建设运营条件的情况下，大多采用招商方式引入开发商建设。另外，农村集体经济组织在安置用地的招商选商方面，对开发商的资质、资金等开发建设实力情况缺乏审核，给不良开发商钻了政策空子，将不具备销售条件的安置用地地上房屋（物业）变相违法进入市场流通，因此造成市面上存在众多所谓“三产房”“小产权房”销售。
据介绍，2019年，南宁市印发《南宁市房地产市场专项整治方案》，要求各城区人民政府、开发区管委会按“属地管理”原则作为主体责任人，对辖区内的“小产权房”开发建设销售情况进行清查，依法依职责对违法行为进行查处，严惩不贷，不给任何争取不当利益的人任何借口和可乘之机。
整治措施
有关部门开展“小产权房”专项整治工作
对于市面上违法销售的“三产房”，相关部门有什么措施？据了解，为维护购买者的合法权益，南宁市自然资源局牵头制定了市“小产权房”专项整治工作方案，多次组织召开南宁市“小产权房”专项整治工作组成员工作会议。同时，该局及时对产业用地、回建安置用地审批资料进行整理，并以文字、表格、示意图的形式向各城区人民政府、开发区管委会及南宁市住房和城乡建设局等相关部门提供。此外，向各城区自然资源局、各开发区分局专门下发通知，要求其进一步加强对产业用地、回建安置用地项目的规划管理工作，明确涉及违法建设的产业用地、回建安置用地项目，在经依法处理之前，一律不得进行规划核实。
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