小产权房558御成府位置示意
项目推售产品为建面约38-55平的1-2房，备案单价约7.99万/平起、均价约8.9万/平，起步总价不到300万，带精装。
南山中心出现总价2字头起的精装住宅，本身就很不可思议，关键是，这个住宅还不限购、不占用名额，全国各地的人都可以买，一个人也可以买多套。
一时间，御成府成为了市场焦点，刷屏社交媒体，很多粉丝跑过来咨询淘哥：御成府真的是住宅，还不限购吗？到底能不能买？
01.真的是住宅、不限购
御成府是全深圳特批
淘哥先科普一个知识，房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。
土地性质是决定住宅和非住宅的关键之一。根据2021年最新版本的《深圳市城市规划标准与准则》：
住宅性质的土地分为四类：R1、R2、R3、R4，其中R1、R2主导用途是住宅，R1以低层住宅用地为主，R2以多层及以上住宅用地为主，这两种住宅用地配套设施齐全，布局完整/较为完整；而R3往往是一些宿舍用地，只要求“有一定的配套设施”。R4则是村屋用地，主导用途是私人自建房。如下图：
由于深圳土地稀缺，R1低层住宅用地罕见，一般在土拍市场上，住宅用地最为常见的就是R2，即二类居住用地。比如前几个月集中拍卖的诸多住宅用地。R2在法定图则上一般是黄色标注。
而从南山区法定图则中，可以清楚看出，御成府的土地性质为：R2住宅用地+C1商业服务业用地。
截图自深圳市南山06-02&03号片区［大新地区］法定图则
同时，御成府案场的公示资料土地补充协议中，也明确标注：土地用途为居住用地、商业服务业用地。
而且，御成府的土地使用年限也是70年，住宅用地才有这个年限。
但是，淘哥查询御成府的预售证，上面写的是“单身公寓”，这又是什么意思呢？这就涉及决定项目性质的第二个关键因素：房屋用途。
这个“单身公寓”，其实是指的“房屋用途”，或者说“用途”，产品类型。
也就是说，御成府的性质确实是住宅，只不过是“单身公寓”性质的住宅。
“单身公寓”这一类产品，其实也属于历史遗留问题，在福田和罗湖，早些年有很多用途是“单身公寓/宿舍”的住宅，南山少一点。全深圳据说有超过40万套。
淘哥要特别说明的是，如果不是住宅是公寓，房屋用途这里会明确写为：商务公寓。我们在市面上，有时能找到极少数产权年限是70年的商务公寓，那些其实是建设在住宅用地上的商务公寓，房屋用途这一项都会注明是商务公寓。
所以粉丝朋友们，不要一看到公寓就以为是商务公寓，单身公寓其实是住宅，尤其用地性质还是住宅的，那更加肯定就是住宅。
既然是住宅，那么在深圳是限购的，这次御成府突然不限购了，所以才引发市场高度关注。
不过，值得注意的是，现在的情况是：并不是所有的单身公寓都不限购，只有御成府不限购。
据淘哥和开发商核实，御成府确定不占名额，但是住建局特批的，至于市场上存量的和在售的同类产品，是否也不限购，目前官方还没有明确。
这意味着，深圳目前上千万套房，只有御成府这295套房，确定是不限购、不占名额的住宅，是开创先河的孤本，非常稀缺。
淘哥了解到，最近，借由御成府不限购的名义，八卦岭很多单身公寓也开始宣称自己不限购，部分房源甚至开始反价、涨价，对此，淘哥奉劝切勿轻信。
02.御成府能积分入学吗？
御成府的产权、贷款成数、水电费、税费等，都和住宅一样，市场没有争议，唯一存疑、也是购买者最关切的问题是：御成府是否能和普通住宅一样，积分入学？
对此，淘哥查阅了相关资料，南山对于住宅土地性质+单身公寓用途的房子，并没有明确文件规定是否可以入学，以及享受何种积分标准。
于是，淘哥咨询了平台中介，得到的答复如下：
“南山的学位不紧张，之前所有的单身公寓都跟住宅一样，可以入学，而且和住宅是一样的积分标准。”
“比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”
也就是说，按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，可以和住宅一样积分入学，那么，未来，能继续积分入学的确定性有多强？淘哥认为，可以单身公寓较多的福田作为参考。
作为深圳遗留的一种特殊房产，单身公寓的历史可以追溯到上世纪80年代，当时的单身公寓和宿舍，是为了解决工厂工人、学校教职工等的配套居住问题，土地性质非常多样，住宅之外，还包括工业用地、商业用地、仓储用地等。
因为年代久远、房地产发展不成熟、学位也不紧张，这些单身公寓都是默认住宅性质、限购限贷，和普通住宅一样，都可以积分入学。
但是2020年，福田名校深高南，因为学位紧张，把周边八个单身公寓小区，从第一档的住宅类房产，下调为了第三档的特殊房产，入学积分从原来的80分降为了70分。此事立刻掀起轩然大波，因为这类房产全市总数其实不少。后来，经过业主争取，这八个小区又恢复了一类学位。
八个单身公寓小区名单在此事件中，有一点值得高度关注：
八个被降级的小区中，并非同时被恢复一类学位，一开始，教育局只恢复了泰安轩、泰康轩、竹园小区三个土地性质为住宅的小区的学位积分，其它五个土地性质属于非居住用地的小区，需要按三类学位积分。
后来，经过业主进一步争取，非住宅性质的五个小区，才最终恢复一类学位。
虽然历经一些风波，但从最终结果看，福田的单身公寓，确定都可以按照一类学位积分，这是不容争辩的事实。
参照福田，回到南山御成府，淘哥认为，御成府按照住宅类积分是确定没有问题的，有5个理由：
1、在官方看来，土地是住宅性质的单身公寓，比土地是非住宅性质的单身公寓，更有一类学位积分优先权。
而御成府是R2住宅性质的单身公寓，入学积分的确定性比其它类别的单身公寓更高。
2、即便是深高南这种名校，在学位竞争激烈的情况下，最终依然允许单身公寓拥有一类学位。
而根据学区划分，御成府对应的学校为阳光小学、前海学校初中部，这两所学校学位充足，积分入学应该更不成问题。
御成府学区划分示意图3、御成府仅有295套房源，不会对片区学位造成太大的冲击和影响，更容易沿用历史默认的入学规则：和住宅同等积分。
4、现在的大方向是租售同权，租的房子都可以参与入学积分，更何况买的房子。
5、此外，深圳正在大力推行教育均衡、名校集团化，新建了很多学校，以后深圳的学位会日益充足，住宅类单身公寓的积分入学确定性会更强。
注：以上关于入学积分的观点，仅为分析、推断，具体以实际招生时的官方口径为准。
03.住宅升级版
不限购的御成府无敌了
积分入学的问题解决以后，可以发现，御成府完全是住宅的升级版——住宅有的优势，它都有，住宅唯一的瓶颈“限购”，它没有。
怎么去形容这种房子？无敌了。
因为很多人买房子，没有名额买住宅，只能退而求其次买商务公寓，但是买商务公寓需要面临很多问题：
1、很多商务公寓没办法读书，即便能读书，积分也拼不过住宅。
2、商务公寓水电费、停车费、管理费等比住宅贵很多，居住成本高。
3、商务公寓二手交易税费很高，很难转手。
4、商务公寓很多不能通燃气，做饭不方便。
5、商务公寓首付基本4.5-5成起，且只能贷款10年，利率比住宅高，月供压力很大。
6、做抵押贷，经营贷时，评估价、抵押成数等，商务公寓也不如住宅。
反观御成府、因为它是住宅，所以以上问题它都没有。同时还不限购，享受商务公寓才能拥有的特权。
1、按照住宅类积分入学的确定性较大（具体以实际招生时的官方口径为准）。
2、民水民电、停车费、管理费、交易税费等和住宅等同。
3、通燃气、带阳台，就是纯住宅的居住体验，氛围纯粹。
4、首付3成起，贷款能到30年，首付门槛低、月供压力小。
5、抵押贷，经营贷，评估价，贷款成数等同住宅。
6、不限购，流通性比住宅更好，客户可能来源更广。
7、总套数极少，才295套。要知道，深圳的商务公寓小区，动辄上千套甚至几千套公寓，集中放盘会影响小区租金和售价。
可以说，御成府给出了一个“买房完美解”，即拥有住宅的全部优势、完全不用面临商务公寓的困扰，又不限购，给买房人打开了新世界的大门。
营销中心实拍图04.总价2字头起买南山住宅
御成府适合哪些人？
御成府的无敌，并不仅仅在于“不限购的住宅”，还在于“超低的总价门槛”。
御成府在售产品为建面约38-55平的1-2房，总价仅2字头起，这种机会有多稀缺？
看下图，整个南山的在售、待开盘住宅，面积集中在100平+，80平以下的户型非常少。
尤其是55平以下的纯小户型住宅，南山目前只有御成府一个，可谓绝无仅有。
不仅起步门槛低，御成府约55平的2房，总价也很友好，仅450万起，这又意味着什么？
南山目前的2房住宅，总价在什么水平？华润城润府一期，约83平的2房，总价约1300万；阳光棕榈园，约70平的2房，总价约650万；诺德假日花园，约48平的2房，总价约580万；星海名城5期，约48平的2房，总价约540-610万。
星海名城5期价格参考也就是说，现在想在南山买个2房，40多平就要540万起步，80平+的主流户型基本要1000万+。
反观御成府，约450万起就能买建面约55平的2房住宅，享受南山中心的丰盛配套，一站通勤前海、深圳湾，拥有高效率、高品质的生活，而且还不限购。
这种前所未有的特例，其实给深圳楼市带来了更多可能性，适合多种类型的客群：
1、“望南山住宅而莫及”的年轻白领。
南山新房、次新房住宅，遍地10万+，总价动辄千万起步，很多在南山打拼的年轻白领，工作时间短，存款有限，很难上车。
淘哥采访的一位买了御成府的粉丝就表示：
“凭我的收入，想在南山买套住宅真是太难了，但是又很想有套房子安定下来，本来都准备降低要求买公寓了，没想到御成府突然开卖，首付约100万就能上车，圆了我的南山住宅梦。”
营销中心实拍图2、不想舍近求远的南山人。
迫于南山住宅的高门槛，很多人只能舍近求远，去光明、龙岗、坪山买房。
但其实，如果工作在南山，在远郊买套房子，会大大降低生活效率和品质，很多人买了房子后受不了长时间通勤的不便，甚至会在工作附近再租房住，造成了资产错配的浪费。
而御成府，用一套光明90平住宅的预算，就能买一套2房，不仅生活舒服，也能解决孩子读书问题，对比之下，很多人更愿意选择御成府。
3、地缘客户，上有老、下有小的中年人。
如果本身住在御成府附近，要接老人过来照顾孩子，家中空间太小不够住，或者孩子已经长大，需要独立的空间，就在“一碗汤”距离的御成府买套房子，让老人、孩子居住，非常合适。
营销中心实拍图
4、在深圳做生意，或者经常来深圳出差的人。
长期租房子或者住酒店都不是很合适，还不如直接买套御成府，不仅能自住，日后还能收租。
5、有资金避险需求的财富大佬。
御成府总价低、不限购，能一次打包几套、十几套，自用、出租两相宜，进可攻、退可守，非常适合沉淀财富、资产配置。
6、想分享深圳发展红利的外地人。
深圳作为全国领先的核心城市，前景非常广阔，很多外地人没有购房名额，又想分享深圳的城市红利，不限购的御成府可谓是绝佳选择。
深度分析后，淘哥认为，御成府的核心价值在于三点：
1、既拥有住宅的全部优势，又不限购。
2、全深圳这种产品，仅御成府这295套，极致稀缺。
3、总价低，对应的客群非常广泛，后期流通性好、价值空间乐观。
此外，淘哥去探访过御成府，印象深刻的一点是，项目精装标准很高，入户门是装甲门，卫生间用整块岩板铺贴，整体用材、色调搭配也很讲究，品质感非常到位。
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