小产权房558其中最惹人注目的是光明，两个楼盘一前一后开盘，一个均价约5.15万（带精装），一个均价约4.7万（毛坯）；一个线下4小时售罄，一个线上30秒秒光。
一共卖出了700多套房。
两天之内，光明两个楼盘双双售罄，很多人表示难以置信，但更让人不愿意相信的是，光明新房房价竟然真的已经站稳5万了。
部分较新的二手房房价甚至已经在6万左右徘徊了，比如深房传麒山，均价已经高达5.7万/平，光明大第的小区均价更是突破了6万/平（数据源自链家）。
▲光明大第二手房均价破6万/平图源链家
这个房价意味着什么？
连光明这个曾经被认为只有“乳鸽、农场和牛奶”的关外之地，现在的首付门槛也要超100万了。
比如周末刚刚开盘的两个楼盘，一个最低总价约345万，即最低首付约103万，一个最低总价约380万，即最低首付约114万。
笔者认为，光明“破5”是一个明显信号，它预示着经过双十一豪宅线新政，市场普涨之后，深圳的房价洼地正在迅速消失。
我们来看下链家地图，宝安的沙井、松岗都已经破4万了，整个深圳仅有坪山、大鹏以及龙岗部分片区的二手房均价在3字头。可以说，3.5万，算是深圳房价的最低点了。
▲深圳二手房均价分布图图源链家
也就是说，在深圳，如果想买一套住着舒服，再带有一点投资价值的房子，手握100万，已经基本付不起首付了，除非买非中心区、非热点片区，面积低于80平的房子。
整体而言，深圳，已经不是普通购房者或者投资者能入场的地方了。那么，普通购房者置业应该怎么办？
其实，在大湾区时代之下，买房不一定非要执着于深圳，最重要的是根据自己的资金实力，踏踏实实做好市场调研，找到适合自己的产品，才是正道。
因为在粤港澳大湾区规划之下，整个9+2城市群是抱团发展，示范区新政后，巴曙松教授曾公开表示：“随着粤港澳大湾区和先行示范区的公布，接下来很可能会形成“环深圳”城市群。”
2019年，《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》也提出，城市群是新型城镇化主体形态。
也就是说，我们要提高战略高度，把整个粤港澳大湾区当做一个大都市圈来看，上车不了深圳不用慌，还有其它选择。
问题是，选哪里？
首先，要跟随国家意志。
什么叫国家意志？就是国家铁了心要发展的地方，即国家战略重地，这种城市的房价往往有比较好的表现力。
比如深圳，8月18日迎来了先行示范区新政，城市地位空前跃升，随后房地产市场也在全国一枝独秀。据中原数据显示，11月深圳二手住宅成交突破8000套，同比剧增91.9%。
那么，大湾区的首要战略城市是哪里？
按照《广东省十三五规划纲要》，广东省东有深莞惠、中有广佛肇，西有珠中江，这三大经济圈分别以深圳、广州、珠海为中心，从这个层面来说，深圳、广州、珠海在大湾区的城市定位一致，都是三个小组团城市的中心城市。
▲图源网络
再者，深圳、广州、珠海分别有前海自贸区、南沙自贸区、横琴自贸区三大国际级自贸区，形成三角鼎立之势。
▲图源网络
所以，深圳、广州、珠海，算是粤港澳大湾区中，除了香港、澳门之外的第一梯队城市，自然也是买房的第一锁定城市。
而在这三个城市之中，深圳自然不用多说，价值很大，但门槛也非常高，广州作为老牌一线城市，市区的优质房源门槛也不友好。
▲广州二手房均价分布图图源链家
目前来看，只有珠海目前门槛最低。链家显示，香洲、斗门和金湾的二手房均价仅在1.2-2.6万，而深圳是多少？3.5-9.2万，价差空间3-3.5倍。
▲珠海二手房均价分布图图源链家
门槛低之外，珠海未来也很具爆发力。除了和深圳、广州同为中心城市，拥有横琴自贸区之外，珠海还有3大独特优势。
1、澳门要建证券交易所，珠海直接受益
今年10月份，据新华社报道，澳门要建立以人民币计价结算的证券市场，目前已开展可行性研究工作。
另外，根据中国证券报报道，广东省金融局局长何晓军表态，澳门证券交易所方案已呈报中央，澳交所将建成“人民币离岸市场的纳斯达克”。
也就是说，日后澳交所将成为我国重要的新金融中心，全方位吸纳境内外资金，成为国内外经济交流的重要支点。
而珠海，是澳门和内地融合的重要一环，国家扶持澳门建新的金融中心，珠海的城市功能将进一步提升。正如知名经济博主刘晓博所说：如果说澳门是第一受益者，珠海则是第二受益者。
2、珠海有1小时通达港澳深广的交通路网
最重要的是，珠海有深珠通道、深中通道、港珠澳大桥。
▲图源网络
港珠澳大桥连接珠海、香港和澳门，已经于2018年10月建成通车，从珠海到香港的时间仅需40分钟左右。
深珠通道连接深圳和珠海，目前规划方案已经启动，工程方案已经招标，等通道建成，从珠海到深圳前海，仅需20分钟左右，比福田到前海还要近！
深中通道虽是以深圳和中山命名，但是在中山的下桥点距离珠海比距离中山更近，目前深中通道正在紧锣密鼓施工，预计2023年通车，届时，从珠海通往深圳前海也仅需20分钟左右。
此外，广州地铁18号线也延长至珠海，将于2022年建成通车。届时，从珠海可以直达广州东站。
看到没？在大湾区重磅交通布局中，珠海已经成为最关键的一环。值得一提的是，深珠通道、深中通道和广州地铁18号线在珠海的第一落脚点都是唐家。
3、珠海不是珠海人的珠海，而是全国人民的珠海。
这点和深圳有点像，去珠海买房的人来自全国各地。
根据笔者接触到的一个珠海项目“首开龙湖·天鉅”的负责人透露，他们项目的客群在全国各地都有分布，远到新疆、东北、河南，近到深圳、广州、港澳。
而且这种情况并非个例，事实上，珠海算得上是湾区城市的“网红”担当，被誉为“第二个海南”，头顶中国十佳宜居城市、2018中国空气质量优良城市TOP10、中国海滨城市、新型花园城市等一系列称号，吸引全国的人前来置业投资。
所以，珠海的楼市潜力已经不能用单独的城市人口来衡量，而是要用全国潜在的客户群体来衡量。
锁定了城市，再来看片区。
珠海其实和深圳有很多相似之处，面积几乎相同，地形都很复杂，都趋于多中心发展，具体到房地产市场表现上，也有一个共同特点——高的高，低的低，价差明显。
先来科普一下，珠海目前的置业板块大致分为横琴、香洲（老香洲、唐家湾）、中山坦洲、金湾、斗门。
▲图源大胡子说房
其中横琴因为规格高，具有先天优势，房价最高，4万以上，是珠海房价的天花板，地位类似深圳的前海。前景自然是有，但是门槛已经很高，不适合普通购房投资客。
在横琴之外，最为特殊的一个地方是唐家高新区，它是珠海的一个新兴片区，地位类似于深圳的高新园区，聚集了一大批重量级产业，是深珠通道的在珠海的第一落脚点，值得重点关注。
因为唐家高新区和深圳目前的价值高地有太多惊人的重合点。
1、规划为国家高新区，放在深圳，就是南山科技园
珠海高新区主园区唐家湾镇位于珠海市北部，占地面积139平方公里，定位为“国家自主创新示范区”。
▲图源珠海国家高新区
唐家湾高新区集合了这个城市众多上市企业和引进的高新技术企业，除了珠海本土知名企业魅族，还有金山软件、云舟智能、欧比特、ABB国家机器人、罗西尼、中国以色列产业园、珠海科技企业孵化器，带动了当地经济的飞速发展。
据统计，2018年，高新区实现营业总收入2650亿元，增长10%。
这个片区拥有珠海一线海景，众多高新技术企业、大量高购买力群体，总体而言，类似于深圳的南山科技园，房产价值空间很具爆发潜力。
▲珠海高新区产业园图源网络
2、唐家湾高新区填海再造面积占比30.7%
唐家湾高新区填海再造面积高达22平方公里，占据城市规划总建设用地的30.7%。
这点像哪里？深圳前海。
为什么要填海，就是因为这个区域太重要了，必须要发展，就算填海也在所不惜。
3、片区有珠海北站TOD
珠海北站TOD位于唐家高新区，占地1000万平，规划可容纳人口达10万人，等于再造一座城，通过珠海北站枢纽，坐高铁可以直达深圳、广州、和澳门。
▲图源网络
看到这个，想到了深圳的哪里？龙华的深圳北站。
龙华当年就是借助深圳北站坐稳了“宇宙中心”的地位，房价一路高歌，今年入市的金茂府最高单价已经破了10万。
珠海北站的野心，看看深圳北站就知道了。
4、地价高于房价，溢价空间明显
2016年8月26日，唐家四地连拍。格力地产以楼面价29120元/平拿下珠国土储2016-12号地块，刷新珠海2016年最新地价单价。雅居乐拿下的其它三块地，楼面价也都超过了2.8万/平。
▲图源凤凰网房产珠海站
而现在，根据链家网数据显示，唐家湾镇的二手房均价也才2.6万/平。
▲图源链家
面粉贵过面包，想到了深圳的哪里？当下风头正劲，两天两盘售罄的光明。
今年6月份，史诗级土拍，光明楼面价突破4.3万/平，高地价随即反应到楼市，如今光明的新房价格已经破5万/平。
毫无疑问，雅居乐和格力以高地价进驻唐家湾，不仅会拉高片区的居住水准，更有可能把唐家湾高新区带入4万+的时代。就像龙光、绿地、华润把光明带入了5万+时代。
所以，看到没，从城市规划和城市界面看，唐家高新区就像几年前深圳的光明和龙华，未来就是深圳的南山和前海。
一低一高，中间产生的，是巨大的楼市价值空间。
还有关键的一点，前文也有提到，唐家是深珠通道、深中通道和广州地铁18号线在珠海的第一落脚点，未来，唐家将比南山更近前海。
届时，珠海不仅仅是简单承接深圳的外溢，如果从城市群概念出发，布局唐家湾其实就等于布局深圳，毕竟，从唐家湾到前海只需要短短20分钟左右。
壹地产通过了解市场发现，距离珠海北站仅约500米，深珠通道的桥头堡之处，世界500强企业龙湖集团重磅打造了一个城市综合体——首开龙湖·天鉅。
▲项目效果图仅供参考
龙湖集团目前在全国布局已经超50城，在龙华打造的龙湖春江天玺上周日刚刚开盘，均价约6.29万/平，是龙华的标杆产品，虽然价格不低，依然取得了开盘去化超7成的好成绩。
作为同一企业开发的产品，首开龙湖·天鉅也是唐家的标杆之作，项目为建面约20万平的大型综合体，目前，住宅已经售罄，正在推售的是建面约38-57平的精装小户和建面约20平起的商铺产品。
▲项目效果图仅供参考
令人惊喜的是，项目精装小户产品首付仅约45万起，性价比很高，不占用大额资金，既适合自持，也适合投资。
商铺产品面积仅约20平起，为一线临街，首付仅约40万起，这个商铺面积段和门槛，在市面上十分少见。
▲项目实景图
笔者梳理了一下，项目在售产品有3大核心优势：
1、不限购不限贷，面积小，总价低，易上车；
2、目前唐家高新区建设如火如荼，项目所在片区分布有超500家高新企业和中山大学珠海校区等多所高校，吸引超30万高智人才汇聚，高品质消费需求旺盛，未来将产生很强的租住需求，项目正好承接片区发展红利；
3、深中通道、深珠通道桥头堡，距离前海仅20分钟左右车程，但是和前海价差近4倍，价值空间明显。
▲项目交通示意图
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