小产权房558我们国家一直有个政策：城乡“二元化”。概念上就是城乡差别：农村人有宅基地可以自建房，而城市人不可以去乡村买地建房，只能买房地产公司开发的产品。
去城市还是往乡村？
这种政策除了民事主体的不平等之外，还存在严重缺陷：随着城市化进程的加快，农民进城务工越来越多，他们脱离农村，长期居住在城市，造成大量宅基地荒废；而有些发达地区的农民住房不断进入市场进行交易，农村住房的流转也面临新的问题，宅基地使用权面临着越来越强烈的改革呼声。
贵州某荒芜的村寨
2022年初，国务院发的二号文，明确了贵州省有三个县开始宅基地入市交易的试点：遵义湄潭、贵阳息烽、毕节金沙。
宅基地指标的来源：县内长期外出、已经进入城市生活的人群，他们闲置的宅基地或指标，依据“不增不减”的原址，依法由当地政府或集体所有者有偿回收，重新进入市场展开交易。
宅基地指标的交易原则：凡是有意愿的人群，包括城市户口，都可以参与宅基地指标交易。拿到宅基地指标后，可以原址改建、重建宅基地，也可以异地重建。宅基地重新选址须依据相关法规确定。
我们先看一下基本的概念定义：
“宅基地”是村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。
“宅基地使用权”是指村民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权。宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。
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也就是说：宅基地使用权证，交易的是土地使用权，不改变土地所有权，还是集体所有。
简单说，这和城市的房产证概念差不多：土地归国家所有，房子归个人所有。
是的，这和城市房地产的70年产权有差别！
但是，和房产证相同的是：到期可续，续期后就是40年。
另外，这和从村民手里租赁20年的房屋，差别很大：
租赁村民房屋，房屋产权属于原主人，就是你签约的房东；到期后，房屋需要归还房东。拿到宅基地使用权证，房屋主人已经是你，你的地位和其它村民类似，也是当地村民，具有合法的宅基地使用资格，可以交易，到期后可以续约。关于如何取得宅基地的使用资格，还有一种比较特别的方式，比如：你在试点县投资农业，会以类似“荣誉村民”的资格成为村集体的一员，取得宅基地使用权，地位也是和当地村民一样。
所以，看到这里，你应该可以理解这个“宅基地入市交易”的真实含义了吧？
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仔细解读这个政策，背后的含义很深刻：这代表着以后政府不再垄断住房供地，个体、家庭等非房地产企业可以依法取得土地的使用权，并将其建设住宅甚至出售。
这实际上开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。
中国经济经过30年的高速发展，已经到了一个需要做出调整的阶段了：
城市经济高速发展，城市房地产价格居高不下，城市生活便利但是生活成本高昂乡村进一步空心化，年轻人和有能力的人，基本都迁入了城市，留下的都是老年人和儿童农村存在大量的闲置土地和闲置宅基地，走向废弃的乡村比比皆是广州CBD，密集的高层住宅建筑
中国自古就是一个农业国家，城市化是近几十年来的事情；很多国人骨子里都有乡村情结，尤其是在繁华的大都市里呆久了；而且，随着知识层面的提升，随着年龄的增长，这个人群的比例越来越大。
一方面，乡村发展需要找到一条新路，需要有新的资源、资金和人才，需要有新的乡绅和带头人，需要有新的产业来带动乡村经济发展；
另外一方面，城市人，尤其是60-70后，事业有成，面临退休，未来20年他们去哪里？做什么？发达国家走过的路—“年轻人进城赚钱，中老年人回乡休养生息”，这一幕会不会在中国上演？
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