漳州房价暴涨背后的故事：房子是怎么爆炒的？

文/戴晓河 中国证券报

房子是用来住的，不是用来炒的。

但巨额利润之下，资本蜂拥而至。 在很多城市，炒房者翻了个底朝天，用一系列手法抬高房价，然后迅速将钱卷走。 事实上，当地的贫困群众正在掠夺人民世代的肥肉和恩膏，透支了一个年轻家庭一生的财政支出，这使得人们更热衷于投机而不是工业发展。

在这种气氛的推动下，有人说，1979年深圳经济特区成立时，无数人失眠，想着如何大干一番； 2017年，雄安新区成立时，无数人失眠，想着如何炒房。 这不是时代的悲剧。

但房子是怎么爆炸的呢？ 记者记录了漳州的活生生的例子，看到的触目惊心。

记者手记

如果不是这几天采访中亲耳所闻、亲眼所见，我简直不敢相信这个世界上还有这么简单又赚钱的商业模式。

下个月，我的采访对象魏光华将离开漳州，去寻找他的下一个猎物。 他的“团队”进驻福建漳州的9个月里，这里的房价疯涨，他带来的2000万现金只花掉了1000万多。 现在，卡里总共拥有近5000万现金。 “炒房者要准、要快、要狠，这无异于舔血，赚了很多钱，就会离开市场，寻找下一个城市。” 很难想象，作为楼市新兵，魏光华的赚钱速度竟然如此之快。

以下是记者转载的三城炒房故事。 在一轮又一轮的房价上涨中，一部分人致富了，更多人的未来被房子束缚着，艰难前行。

一、漳州“坐村”情况

漳州位于闽南金三角，东与台湾接壤，南与潮汕接壤，距厦门岛仅40分钟车程。 这里瓜果每月上市，四时温和，微风徐徐。 这是一个舒适的休养场所。 芬芳的水仙花也将漳州的名气传遍了全国各地，而在过去的六个月里，它的“如雷”带动了全国房价的最高涨幅。

“9个月内，平均价格翻了一番，有些房产涨了两倍多。” 在对闽南人来说非常重要的清明节期间，来自泉州的魏光华却“不愿意”回家祭祖。 他自己“偷”的，为漳州房价的大幅上涨“做出了不可推卸的贡献”。

来漳州之前，魏光华是一家鞋厂的老板。 由于近年来“生意难”，加上2016年初厦门房价不断上涨，他的几个业余炒房的兄弟已经赚得盆满钵满。 经过仔细考察，魏光华决定加入这个团队。 于是，他们每人拿出了2000万资金，集合了近2亿元，来到了侨乡厦门岛的后花园漳州。

股市中“联手坐庄”的操纵市场的方法，也被他们巧妙地“嫁接”到了房地产领域。 虽然魏光华只是一名新兵，但这并不妨碍他从漳州的房地产市场赚钱。

“以前做实体经济，总是愁眉苦脸，苦苦思索，但吃力不讨好，但房地产不一样，只要深入了解当地的事情，资金流转不出现问题就可以了。” ，躺在家里就可以赚钱了。这种四五线城市，政府不仅不会前期干预，而且非常欢迎房价上涨。” 刚刚开辟新领域不到一年的魏光华，已经把“秘籍”说得清清楚楚了。

2016年6月，当魏光华和朋友踏上漳州的土地，准备“干大事”时，市区房价均价约为每平方米6000-8000元。 短短9个月时间，新楼盘开盘价很少低于每平方米15000元，个别湖景、河景、学区房甚至在25000元至28000元之间。

回忆这9个月，魏光华称“就像进入无人之地”。 “2016年年中，厦门岛的均价已经超过4万元，而毗邻的漳州也只有6000多元。当时听说漳州市有两座旧城被拆， 6个自然村要拆迁，大约有1.5万户需要拆迁，每户平均至少有100万拆迁补偿，现在房价上涨，不用担心买不回来土地刚需，均价低，流通量小，还有旧城改造刚需，带一点学区房，还有厦漳城镇化理念，非常适合讲故事的地方。”

在漳州安营扎寨之后，魏光华等人就已经提前做好了计划。 首先，他们爱上了漳州实验小学、当地著名学校——冠城国际的学区房。 当时社区均价在1万元左右。 这是典型的“学区房”二手房。 小区内“流通单元”不足50个，面积在60至80平方米不等。 只需要不到千万的资金，就可以吃掉“流通单位”，相当于控制了几乎整个盘面的流通市场。

这个“套路”已经被反复尝试和检验。 魏光华的其他九个兄弟也纷纷效仿，在其他房地产项目上，陆续扫除了市区近500套小两居室，总共花费不到1亿元。 当时，漳州二手房交易市场上几乎三分之一的存量被消灭。 此刻，距离他们6月入住才过去三个月，漳州的房价就受到他们的刺激，每平方米的价格上涨了近2000元。

“十个人一口气买下这些房子不容易，难免会招风。一个数量级的投资，还得向家乡亲戚朋友借身份证。但亲戚和朋友毕竟有限，所以他们通过中介公司找到农民工购买身份证，然后要求七姨八姨的公司配合为每张身份证开具收入证明。 “客户，银行不会认真检查收入证明。这不仅无声无息，而且还可以获得贷款优惠。” 魏光华表示，这样“简单又赚钱的赚钱方式，我感觉有点上瘾”。

拿下市区三分之一的流通量，只是魏光华迈出的第一步。 接下来，他们找到了当地一家有一定规模和垄断地位的房产中介合作，开始一天天刷新手中房产的挂牌价格。

“只要我们手里的房产一起涨价，我们传出房价要大涨的消息，卖房的房东就会跟风涨价，甚至撤单，观望一下，这样市场就不会扩大了。我们可以通过反向交易的方式拉高房价，也可以直接刷新挂牌价。” 魏光华说道。

与中介机构合作后，他们开始利用媒体、论坛、公众号为“夏漳同城一体化”、学区房、江景房等概念造势。 2016年底至2017年初，“厦门地铁将在漳州市中心建设”的消息传遍漳州大街小巷。 催化剂。

再加上旧城改造、自然村拆除形成的刚性需求，以及泉州、厦门等省份的土豪纷纷涌入漳州扫楼，这座位于福建东南角的四线农业城市，城镇人均收入3000元左右，但城区房价从6000元至7000元起步，并以“一日一价”的趋势向15000元、20000元、25000元、28000元推进。

2017年4月初，魏光华在漳州宾馆见到记者时，满脸喜悦。 在雪茄袅袅的烟雾中，他说他这辈子从来没有想到过这么容易赚钱的方法。 他们手中的近五百套房子几乎全部易手。 他们当时投入的1.2亿元，净利润约2亿元。 ，已经开始寻找下一个城市。

“不到一年的时间，看到房价上涨，心里又难过又气愤。在这种氛围的影响下，以后没人愿意踏踏实实创业了。真正的情况是什么？”炒房团掠夺的是人民的肥肉和几代人的恩膏，透支的是一个年轻家庭一生的财务支出，一个炒房团伙可以轻松带走2亿元，5个团伙价值10亿元，这些都是是普通人救出来的，给他们的。” 漳州当地一位官员告诉记者。

2.基金经理“组团”来到贵阳

胡英杰接电话的时候，语气轻快响亮，看上去充满了朝气，每一口都是春天的味道和希望。 因为，他三个月的研究终于尘埃落定，而他的下一个目标就是贵阳。

投机者胡英杰在2015年“股灾”前是一名有十年经验的基金经理，自股灾“失败”后，他的主营业务就从炒股变成了炒房。 在挖到深圳“灾后重建”的第一桶金后，他开始寻找下一个猎物。

“与变幻莫测的股市相比，房地产市场风险更小，利润更高，更容易把握。” 胡英杰似乎打通了股市和房地产市场两条通道。 利用银行贷款扩大投资。 股市的杠杆率太低。 你必须尽可能多地投资股票。 贵阳好像是这样的如果我现在投资30万元，也许可以买一套100万的房产。 买它可能会在短时间内翻倍，此时的回报率会放大4倍。”

胡英杰并不是一个人在战斗，还有五个朋友和他一起“无所事事”，每人都有30至5000万现金。 然而，他们却一直对银行贷款情有独钟。 即使你手头有足够的资金，也不会一次性支付。 首付比例越低，杠杆效应越大，自有资金回报率越高。

“炒楼和炒股类似，找有主题、有概念的楼盘，联手接管市场的流通，还要买小户型，这样成本低，收益高。” 胡英杰于2015年10月正式上线，对于那些“下海”的人来说，他很高兴进入了“一个新世界”。

据Wind统计，从2015年6月15日开始，随后的181个交易日，A股市场跌停股共有1.7万股，占比近10%。 也就是说，几乎每10个交易日，股民就会经历一场“股灾”。

正当股民们感叹A股走势、感叹自己的不幸、愤怒自己的无能时，楼市却创新高了。 “这里做一个简单的假设，如果有人2015年1月在深圳买了一套价值300万元的房子，那么该房产目前的市值约为900万元，收入高达690万元。如果这个人购买深圳的一套房子1月4日就将买房首付90万元投资到了股市，能保住本钱也算是幸运了。 胡英杰说道。

那么，胡英杰此次为何将目光聚焦在贵阳呢？ “近年来，我一直关注贵阳花果园小区，该小区号称中国第一楼盘、亚洲第一大楼盘，占地面积1830万平方米，规划人口50万。

今年1月初以来，胡英杰在花果园租了一套公寓。 白天，他有时走访市内各个中介，有时在家做作业，比较贵阳与全国其他省会城市的房价差距，试图找出原因。 然而，晚上9点以后，胡英杰和他的伙伴们必须义无反顾地做一件事：检查每栋楼的入住率。 他们采取的方法也很简单，就是在楼下挨家挨户地清点灯的数量，并仔细做笔记。

经过三个月的调研，胡英杰基本摸清了花果园的入住率已经达到了80%。 这个“圣盘”的入住率是炒家判断贵阳是否值得炒的主要指标。

“你知道贵阳没有地铁房的概念吗？” 胡英杰说，根据他这两年在深圳的经历，两条地铁线交叉口的房价上涨最快、最猛。 从纵向来看，贵阳近年来的房价基本都在6000元左右横盘行情。 从与其他省会城市的横向比较来看，贵阳还远远落后。

“住建部将于4月中下旬公布全国70个主要城市一季度房价走势，贵阳肯定会再次触底，这个洼地肯定会吸引游资贵阳的交通比较拥堵，又是国内著名的赌城，地铁住房概念肯定会流行，我们下一步是在地铁交汇处选择一个流通面积较小的小区，把小户型全部吃掉，这样成本低，容易转手，也容易抬高价格。” 胡英杰说道。

3、G县卖地“生意”

G县位于江西东部，这里“三河通五湖，野荆通瓯岳”。 该县面积仅10平方公里，人均月收入2000元左右。 当地青壮年大部分在福建、广东等地打工。 只有春节期间，全县各地的车牌才会“聚集”在县城，然后就冷清了。

2011年，江苏“土豪”徐波来到这里办厂。 县城的一条街从头到尾都能看到，晚上九点以后天就完全黑了。 今年全县财政收入5亿元。 徐波属于当地投资大户的“圈子”，没过多久，G县的领导就逐渐认识了他。 2011年下半年的一天，县领导找到徐波，与他商量“干一番事业”。

“县领导告诉我，我们这里的住宅用地一亩七十万左右，你回江苏帮忙找几个开发商，等下一块地拍卖挂牌的时候，你一定要帮我举个牌子给更多的人。” 250万元以下，超过150万元的部分由县财政返还给你，房地产开发完成后，县里会配合你提高房价。 一生经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招募了5名铁哥们。

徐波回忆道，“那块地拍卖当天，起拍价是70万元，从早上8:00开始，我们六个人就坐在后排，江西当地的开发商加价了2000元。”每次还是3000元，十点多我们都快睡着了，刚刚报了95万，眼看目标价还很远，第一时间举牌，报出了1.5的价格万元。当时大家的目光都集中在我们这边。这样又拍了半个小时，价格依然在160万元左右徘徊。看到已经快11点了，我们加快了进度，并第二次举牌报价230万元，于是我们成功拍下了这块土地250万元一亩。”

该地块后来被规划为G县首个人车分离的高端住宅项目。 2014年开盘价为5500元，在当地属于“峰值”高价。

徐波解释其中的奥秘：开盘前，一支浙江游资团队找上门，承诺一次性购买三分之一的楼盘。 每平方米价格为6000元。

“这是一笔双赢的​​交易，开发一个项目所需的资金是极其庞大的。近年来，楼市越来越规范，房地产项目融资也越来越难。在严格的情况下，土地连银行都无法抵押融资，资金完全由开发商自己解决，项目开发完成后，如果销售太慢，资金无法收回，资金链就陷入困境。破了，就会形成金融危机，更严重的，就会破产。”

徐波告诉记者，此时游资炒房者找上门来，就应该把它当作薄利多销。 解燃眉之急，先偿还各种贷款，然后与当地中介机构、游资合作，将剩下的卖掉，再联合抬高价格，一起唱歌，抬高房价。 如果能做好对接当地知名小学的工作，设立分校，这将是一个有利可图的“学区房”项目。

上述土地以每亩250万元的史前高价拍卖后，G县亦如法炮制，产生了两任“地王”。 这三块地被拍卖后，G县的房价从3000元涨到了5000多元。 财政收入也从2011年的5亿元增长到2012年的8亿元，其中土地出让金约占4亿元。

“2016年，我们财政收入13亿元，其中预算收入约6亿元，其余大部分是土地出让金。” G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济低迷，当地工业园区基本处于关闭状态，很少有企业开工生产。 财政收支压力巨大，土地流转也是不得已而为之。

土地财政不仅缓解了G县的财政压力，也丰富了县周边居民的生活。 靠着征地补偿费，他们一夜暴富。

原本安静的县城，如今入夜后却是灯红酒绿的景象。 每晚KTV、酒吧几乎爆满。 当地多位企业主告诉记者，“现在新开业的酒店房间里基本都有麻将桌，吃喝嫖赌、吸毒的青少年日益增多，实在令人痛心。” ”

（应受访者要求，魏光华、胡英杰、徐波为化名）

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