小产权房558“学区房”，短短3个字，就占到其中两项。
你大概听过一些类似的问题，“200万的老破小学区房，我该买吗？”如果你是有孩一族，应该会有加入群聊的冲动。
以前，一些家长砸锅卖铁，省吃俭用，都要买学区房，送孩子去好学校读书。
然而最近，从北上广深掀起的一系列学区房政策变革，或许意味着，你的名校学区房可能白买了！
2021年，全国多个城市下狠手了，重拳出击的是“学区”。
最先出手的是上海。今年3月16日，上海市教委出台新政：2022年起，上海所有的重点高中都要拿出60%左右的招生名额，在各区、各学校之间进行分配，剩下的名额则通过自主招生和统一招生考试来分配。
图|上海高中招生录取新规前后变化
过去牢固的“牛小-牛初-牛高”式一通到底的升学通道就被打破了。
该办法出台后，一些天价学区房的售价，一夜之间跌了几十万甚至上百万。
1个月后，北京教育资源最为丰富的西城区，落地“史上最狠”学区房政策。即2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
打击效果可谓“立竿见影”，有房东连夜降价80万抛售学区房。据《证券日报》记者报道，当时降价幅度最高达到了300万元。
图|北京西城区学区房新政后不少学区房降价
今年4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，并首次提出防止以学区房等名义炒作房价。
南宁，还好，目前没有出台太狠的政策。
2021年南宁仍然是“学校划片招生、生源就近入学”的学区房政策。在人口密集、学位不足的区域或学校，按照“房户一致、独立产权、实际居住”的原则优先安排入读。
优质学区房扎堆的青秀和五象，仍会是不少家长们的首选。
目前，南宁优质学区房的房价不但稳定，还持续上升。像金旺角的小户型，挂牌均价高达5.4万+，一些房源甚至挂出6万+的天价。
图|金旺角二手房挂牌价
从2014年开始，7年的时间，五象湖房价也完成了三级跳。从最初的“4、5”字头，到如今核心区域楼盘纷纷突破2万+。
这几年，五象湖是南宁楼市最为炙手可热的区域。如今，已经有五象实验一小+三中五象校区、五象实验四小+十四中五象校区、秀田小学五象校区+四中五象校区这三对超强的学区组合。
图|五象“学区CP”
都说铁打的楼盘，流水的学区，冲着名校买的房，由于学区是一年一划分，很多楼盘的学区划分不稳定。
如何选一套稳定的学区房？新的形势下，我们买学区房的逻辑也要变。
原则1：早买早稳定，早买早受益
根据“房户一致、独立产权、实际居住”这一大的原则，一是千万别等孩子准备上学了，才急匆匆想买学区房，越早买越有利。尽量将户口迁到所属的小区，在学位紧张的情况下，房户一致将优先入学。
因此，提前2~3年买学区房最合适。
原则2：新房优先，老破小慎重
不要轻易去赌那些老破小的学区房，根据今年一些学校的做法，会对即将入学的适龄儿童进行家访，那些看起来并不适合居住的，风险就很大了。
原则3：越近名校学区，越安全
随着楼盘周边新建学校投入使用，学区划分很有可能面临大洗牌。这样的新闻层出不穷。感兴趣的可以去百度一下。
在五象，知名学区如三中。很多楼盘都说“靠近”三中。离三中有3~5公里，靠个毛线。
一定要“邻”或者“近”三中。就在三中旁，过条马路就到那种，才安全。
五象湖发展迅猛，凭借优越的资源，一举成为置业高地。无论2万+项目，还是成交金额，多盘排在楼市成交榜前列。
从客群看，更多人冲着的是学区。
但复盘近年来的五象湖，基本呈现为这样的兑现逻辑：学校，湖，地铁，商业。
图|五象湖板块
十几年来，湖曾是区域稳定的IP，地铁拉近了与其他城区的联系，而学校是增强区域飞速升值的配套，唯独商业缺席。
随着五象万象汇官宣9月5日开业，商业终于要兑现。大五象湖，是时候形成闭环。而同时拥有四大资源的，则被奉为置业链顶端。
五象湖中心能力最强的地方在哪里？
平乐大道将五象湖分成了东西两部分，而在平乐大道和良玉大道形成的“大十字”路口，中心位置一目了然。
图|五象湖“大十字”中心
怎么凸显？三中+实验一小的学区CP，还有宝能环球汇、五象万象汇、合景悠方、轨道TOD项目四大商业强力组合，成为整个五象商圈最密集的区域。
图|五象万象汇9月5日开业
整体体量超20万方，未来商业辐射整个区域。而五象的大商业也要破冰兑现。五象万象汇9月开业，其他项目也有了实质性的进展。
商业体量约6.7万㎡的宝能环球汇，目前正在建设，看进度预计今年底主体建成，预计2023年开业。
图|宝能城商业街
对区域来说，这是喜大普奔。
在售楼盘中，第一兑现的是宝能城。
这是五象湖，唯一一个可以让“四大天王”抖一抖的地方。
从几个维度可以看。
第一，物理距离。
被封为五象湖第一梯队的资源，都在宝能城600米范围内。
图|宝能城资源配套图
双地铁上盖物业，无缝接驳2、3号线双地铁。
图|宝能城无缝连接地铁2/3号线
距离三中五象校区直线约142米，距五象实验一小约596米。宝能环球汇是宝能城业主楼下的配套。此外，4万㎡的风情商业街已经开业。五象万象汇、合景悠方等商业只一路之隔。
第二，升值空间。
五象湖二手房成交，是板块内最高的地方。
如今，当年4999元/㎡起的华润二十四城，二手房最高卖到2.4万+。万科魅力之城、绿地国际花都、宝能城一期小区的二手房，普遍在1.8万~2万元/㎡。
第三，未来潜力。
如果说2万+的“四大天王”是五象湖的天花板，未来的成长空间在哪里？
6月17日，五象三中旁84亩商住地块出让，引发房企激烈抢夺。最终万科以1.4万+的楼面价拿地，溢价率高达135.08%，成为了五象湖东地价“天花板”。
图|板块地价不断上涨
8月底，五象三中板块又两幅超百亩地块将上架，如今也被不少头部房企盯上。预计又将是一场龙争虎斗。
板块的成长空间，正在被房企拔高。
宝能城生于五象湖1.0时代，它凭什么敢跟现在2万+楼盘PK，却依然不猝？
图|宝能城新品加推吸引不少购房者
大V君踩盘，置业顾问介绍称，三期产品不断升级，目前走的是改善路线。
手握如此好的地段，没有足够亮眼的产品，也难以匹配。
据了解，小区内规划了约5万㎡的新亚洲园林，园区包含600m社区跑道、双分离式870㎡观景泳池、篮球场、羽毛球场、儿童拓展基地、宠物乐园。还规划4000㎡五大主题全龄段泛会所。
图|宝能城园林功能划分规划
实地走进项目，却是让人眼前一亮。宝能城3期楼栋的外立面，低楼层用的是干挂石材，6层以上是米黄色的真石漆立面。
图|宝能城实景图
园林内，绿植浓密，成年人健身的跑道、孩子玩耍的游乐场空间感很足。
图|宝能城园林效果图
入户大堂很大气，据说是按五星级酒店的标准来打造。一楼的泛会所、风雨连廊都有不错的体验感。
图|入户大堂
宝能城，楼间距实地看就很宽。楼栋多是两梯三户或三梯四户的低梯户比设计。层高达到约3.15米，这些都是目前南宁豪宅才有的配置。
在户型上也毫不逊色。
目前加推的15#新品，主打约87~143㎡的全能户型。
约87㎡三房，设有南北双阳台，真正做到南北通透。这是市面上120㎡以上才有的设计。
图|约87㎡户型图
客厅开间约3.5米，客餐厅一体，整个户型利用率超高。三个卧室都带飘窗，够透亮，也够尺寸。
约143㎡四房，大宅空间感更强。约7.2米横厅设计，南北大阳台。
图|约143㎡户型图
北面约5.3米宽绿化阳台，让厨房和卧室都有足够的空间。你还能自己设置一个隔断，衣服晾晒和品茶看景区隔开来。生活与远方，和谐共处。
而带步入式衣帽间的主卧、大厨房以及约4.2米开间的客厅，实体样板间里就能体验。
图|约143㎡实体样板间
大V君尤其在这个时候推荐宝能城，因为目前销售的15#号楼房源将是精装交付。要知道，项目原本是毛坯销售的，如今相当于毛坯价格买精装。
在现场，大V君算了一套144㎡的房源，折后单价居然有1.68万元/㎡左右的价格。要知道，放平时至少1.8万+元/㎡。
图|置业计划表
置业顾问表示，有部分144㎡的房源做了实际性让利，现在买非常实惠。目前有且仅有15号楼是精装交付，以后其他房源还是毛坯销售。
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