小产权房558事关真金白银，她比地产老司机还认真。
本应是小白的她似乎又被投资客灵魂附体了。（往期文章：房价都翻十倍了，小白还是一点长进都没有）
不过，很详实的一手信息决不能浪费，征得她的同意，我们把它梳理出来，请大家探讨到底哪个项目最值得买。
NO.1|独家笔记
第一站：红山6979
商务公寓/平层/毛坯
红山应该称得上深圳第一代网红片区，6979是第一代网红盘，号称龙华版欢乐海岸。
结果，直到现在还没卖完，现场销售说还剩三十四套，但有在推售的渠道机构私下告知，货量还不少，这挺让人意外的。
主因还是贵，龙华的公寓卖到8万多/平，超乎深圳人的想象。
现场中介不少，门口抽烟聊天的一大堆，营销中心里来来往往不少组团来培训的。
但凡遇到这种情形，都会让S姐心里犯嘀咕，“这楼盘不行啊，感觉卖不动啊！”
公寓的外立面看起来过于朴实，长得有点像西部的会展湾片区，华侨城搞的另一个项目，也是公寓。
3梯10户，梯户比跟其它筒子楼公寓比，已经算很不错了。
网红楼盘故事多。2017年，拿到预售证当天售罄，行业内跟进许多报道，传闻各种神秘机构神秘人把整个项目打包走了。后来，投资公司重新把项目的公寓产品包装成“红山府”推售，价格自然也翻了不少。
中原、Q房、乐有家等各大中介联动销售，传闻佣金最高达到10%，卖掉一套最大面积的，可以拿走100万佣金。
项目位置紧邻4号线红山站，隔壁是图书馆、美术馆。
主力户型70-130平3-4房，有样板间看，类住宅，通透是一大卖点。
现场销售为了打动S姐，不惜祭出杀手锏：神秘户型出街，比房产证多出8平，只加量不加价。
S姐说，本来只是随意算算价，突然看到户型图凭空多出一间屋，当时就想把卡掏出来了。
但是这个楼盘交易跟普通新盘不一样，因为它是被投资公司持有，所以要让投资公司过户给买家。目前也只能做到首付最低6成，高于市面上低首付公寓的操作成本。
朝南的户型望出去，就是地铁对面的龙光玖钻，现在剩一些130平的大户型公寓在卖。龙光玖钻体量巨大，商业办公、商务公寓、写字楼货量多，前两年疯狂call客，轰动一时。
当时促销很火的40平商业办公LOFT产品，被人诟病有搭板风险，如今在贝壳找房网站上的挂牌的租金已高达5800元/月。
龙光在红山拿了好多高价地块，附近还有个龙光玖悦台项目已经开工，估计最快年内也能出来，值得关注一下。
第二站：华盛珑悦
商务公寓/半复式
听说S姐看了华盛珑悦，我丢了一张截图给她看。
业内传说7%的佣金+5000元签约奖。相当于卖一套300万的房子，开发商要给中介20多万的佣金，这么大手笔，你觉得市场是好还是不好？
现场看房的人不少，而且这个楼盘已经卖得差不多了。住宅只剩下高层的大户型，公寓还有许多存货，产权70年。
公寓分三个面积段，44/51/72平产品，都是3.6米层高，只能做半层复式。
实用率跟红山6979那种类住宅的产品没法比，但价格相对低很多，5-6万/平。
一面窗，不够通透，真公寓其实都差不多这样。
未搭板状态清水房的展示。
楼盘整体不大，只有8座塔楼，其中有5座住宅，1座办公楼，1座公寓及1座保障房，但它的邻居是鸿荣源壹成中心，所以能享受到所有壹成的配套。
不远处还有个外地房企的公寓，龙湖春江天玺，70年产权。
3.65米层高，没有像隔壁华盛项目搭板做成跃层。有龙湖品质的口碑保障，样板间的舒适度相对较高。均价5万/平，带装修，70平米双阳台通燃气，40多平的小面积户型连软装都送了，直接拎包入住。
据多方打听，龙湖3月份正式对外顺销，总共198套房，已经整售了三层，最近又卖掉了七八十套。
第三站：龙光玖龙台
平层商务公寓/LOFT商办/毛坯
为了发现投资小房子的好标的，S姐特意跑了趟网红片区光明，龙光玖龙台让她大吃一惊。
去年这个住宅产品限价4-5万/平拿预售，结果开盘几秒售罄。
现场销售告诉S姐，他们业主已经把这个小区的二手房炒到7万/平了。“我们楼上业主很傲娇的，8万都不卖。”
住宅全没了，现在只剩商办和商务公寓。约72-99平的公寓，均价4.3万/平，约42-81平的LOFT办公，均价4.5万/平。
厨房设计有点窄，设计师可能没打算让你把这当自己家，赶紧租出去就好了。
还是老规矩，看LOFT样板间先没收手机。就户型产品本身而言，S姐并不感冒。销售看出来她的心思，立刻强调买公寓主要买地段。
“房子可以靠砸钱搞装修改变，但是这里的地段以后再也不会有了，整个光明最好的地段就在我们这儿。”
第四站：建发小巨蛋
商务公寓/半复式/特色装修
既然到了光明，就很难不去看建发小巨蛋。这个盘营销噱头很足，“38平做3房”的标签，深入人心。
闽系开发商的新中式豪宅风格延续到了这个楼盘的小细节里。
装修品质感我个人很喜欢，作为公寓，厨房很像样，收纳很强大。
现场洽谈的客户比较多。听业内一些声音说有人准备打包整购？还没来得及求证。
第五站：宏发天汇城
商务公寓/平层/精装
宏发天汇城的商业配套“大仟里”，是光明目前唯一拿得出手的购物中心，如果不是吃饭的时候路过看到广告，谁都不知道这个地方还有公寓在卖。
目前只剩65-75平现楼商务公寓，刚入伙不久，4万/平多。公寓与几栋保障房属于同地块，建在大仟里商场楼上。
高层应该是整个公明中心最高点，视野很好。
销售说，宏发在光明有大量土地，他们这批公寓也不着急卖，所以没有刻意宣传。
NO.2|真实心态
热火朝天把西部几乎看了个遍，东部S姐也没落下。
之前她关注过世茂的公寓，上周我帮她打听才知道，坪山的据说已经被人打包整购了。而龙岗大运的世茂深港中心概念虽好，但那里房价早已不便宜。
住在南山的她一直没时间专门跑过去，照她的原话：
“深圳肯定是一路向西发展的，除非东部房子性价比特别高才值得去看。每回我去一趟龙岗堵在路上的时间，跟从宝安机场出趟国差不多了。”
无论如何，我从业内角度看，今年公寓的造势还是比较热闹的。
3月9日，勤诚达正大城推出线上锁房活动，公寓房源秒光。
3月16日，万科星城4栋288套公寓线上开盘，也很快售罄。
作为疫情后首个正式开盘的楼盘，万科开创了一种新方式，线上选房+线上直播。多平台直播的结果很惊人，一个卖房子的直播链接，被近50万人围观评论。
根据来自各大售楼处每周成交的数据，以及我们平时在营销中心的直接观感，都能感受到最近在深圳看公寓的人是越来越多了。
最主要的原因还在于购房成本。
买公寓，一是不存在房票的问题，不用费时间倒腾名额；二是它的各种贷款套路都摆在台面上，总给你营造出一种超级省钱的幻觉。
不点名某楼盘，与10多家银行合作。只要你愿意买房，它能帮你解决各种方式的贷款问题，利率也在5.35%左右。比如，气球贷、1/N还款法、千分之一点五……
举例，最常见的套路是气球贷：
贷款总时长不变，还是10年。但是可以把还款分期从10年120期，做成最长30年360期。先还利息，只要你能赶在最后一期之前把全部本金还上，就会省去余下的利息。操作下来，一套200万的公寓，每个月还款只需要5千左右。
还有个别银行能让你前两年先付利息，后八年本金利息每月正常付，这其中只还利息的年数还能与银行再商量调整。
一些开发商为了促销也不惜使出垫钱手段，所谓首付8万、首付20万等宣传口号，其实就是延长购房者付首期款的时间，有的要求一个月内付清首付，有的要求半年内。
无疑，这种套路对于购房者仍然有一定的吸引力。
既然买公寓的人多数是为了投资，开发商也会想尽办法投其所好，有一些楼盘会帮你长期解决租赁的问题。
比如帮助客户与第三方公寓运营机构签署托管协议，每月有固定收益，但法律上开发商不做实质介入，只对有需求的客户引荐，也算是聪明地规避了风险。
比起本地开发商，外来房企在宣传手法上生猛许多。甚至我看到有人在宣传广告上直接就把尚未产生的月租抵扣掉，贴出“首期X万起，月供仅X000元起”的标语。
其实，公寓在很多人眼中只是“非必需品”，而且高额的转介佣金会让人疑虑这个市场水分有点多。
中介的朋友圈最近都在积极推公寓，重赏之下必有勇夫，他们坚信没有卖不掉的房子。为什么这么拼？因为卖1套可以买车，卖10套就能在深圳买房。
去年与地产大佬饭局，期间他接到一香港亲戚电话，问深圳是不是有个粤海城，她说她想立刻下定金买入，因为别人说再不买就都卖光了。我们听了之后都深感愕然，事实上这个盘直到今天也没卖完。
无他，只想对中介朋友的洗客术表示钦佩。
我忍不住问S姐一个灵魂拷问：当你去看公寓的时候，你在想什么？
被市场教育这么多年，深圳人都知道公寓与住宅二选一的话，刚需们的第一张房票无条件选住宅。
公寓最要命的是增值税的部分。理论上，房子不涨没事，越涨税就交的越多。
按照规定，深圳商务公寓土地增值税核定计税税点已调到按10%执行。
但卖家在实际交易时候，要负担个税，增值税，土地增值税，城市维护建设及教育附加费，印花税等等。几乎把能喊上的名字的房产交易税都包括了，算法极其复杂，整体下来几乎有全额的20-22%，并且有核定或核实的计算方式，最高可达到60%。
我粉丝群里一姐姐，前两年被中介逼定买下龙岗地铁口公寓荣德国际，70多平不尴不尬，拿着手里租不上价，自己去一趟都嫌远，忍不住想卖掉的时候又发现价格跟没涨差不多，算上交易成本、税费成本、持有成本，基本与赚钱无缘。
NO.3|2020年的小公寓
子非鱼，焉知鱼之乐。有钱人买买买公寓的快乐，很多人想象不到。去年中洲湾的小户型公寓，我身边好多地产同行在组团购买，有些产品总是让人心动。
热衷买房的财经作家吴晓波，就连他在考察完深圳楼市后都说，
“如果在其它城市，我会直接说公寓一定碰都不要去碰的，但是深圳真的很特殊，这里的公寓市场是个例外。”
回到开篇，促使S姐疯狂看公寓的主因在于眼下楼市的躁动，焦虑房价继续上涨，害怕手里的资金贬值。但越是如此，在选择投资标的时就越要小心谨慎。
以下是今年在售及即将入市的公寓（含商务公寓/商办）产品列表，欢迎感兴趣的朋友一起来点评。
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