小产权房558此外，还有村民充满忧虑发问，“回迁房转国有证后只有七十年期限，七十年过后房子就不是我的了？会被收回吗？那我不是一无所有了吗？”
针对这些问题，今天来解答下。
△信源：黄埔村民
目前黄埔区的回迁安置房主要有两种，一种是被政府征收，异地安置的回迁房，比如知识城的福洞、福山村的安置房项目新龙新城、萝岗和苑也配有一定比例的安置房；另一种则是旧村庄改造的回迁安置房，通过与开发商合作，约定相关安置补偿方案。
上次发文提及的，进入到广州2023年度计划的70个黄埔旧村庄改造项目，基本属于后者。
01.
旧改回迁房拿证“待遇”
“集转国”需2/3以上表决同意通过
回迁房到底拿集体证还是国有证？两者“待遇”完全不一样。
集体证的优点是，按照现行政策，没有使用年限，缺点是不能上市交易；国有证则可以上市交易，但使用年限为70年。
有村民认为集体证好，家业、资产永远牢牢撰在自己手里，代代相传，没有使用年限，即使70年到期后，也不用交续期费用。
年轻一辈的村民则大多认为国有证好，资产处理灵活，可收租也可上市交易，变现速度快，传统的观念应该转变，人生就应该及时行乐。
△图源：黄埔生活汇摄
意见相持不下，“集转国”一般都要通过召开本村集体经济组织成员大会或成员代表会议进行表决，2/3以上成员或到会代表2/3以上同意，才算通过，后续才能向相关部门进行“集转国”申报。
需要注意的是，以上表决主体与比例要求皆为市级政策层面的要求，广州各区对具体环节可能设置不同的要求，以实际为准。
政策依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条、《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条
△图源：沥滘经联社
按照相关政策，旧村改造项目在取得“集转国”批复后，按《广州市人民政府关于印发广州市申请使用建设用地规则的通知》规定需完成房屋拆迁补偿安置手续方可申请国有建设用地划拨手续，同时按《广州市旧村庄更新实施办法》规定，需注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。
△图源：黄埔生活汇摄
02.
黄埔回迁房若上市交易
要交多少土地出让金？
具体的执行标准解读
针对这些具体问题，编者从相关部门了解到，通过征收安置的回迁房与旧村改造安置的回迁房，两者缴纳的标准是不一样的。
征收安置类回迁房缴纳标准
“征收”一词，是政府基于对土地的征收继而拆除土地上房屋的行为。依据我国《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”以及《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
从广义上来看，土地的征收不仅包括对土地所有权的征收，也包括对土地使用权的征收。
△图源：黄埔生活汇摄
市政府相关工作人员回复称，征收安置的回迁房可以自行申请缴纳土地出让金，市里规定的标准为按照市场评估价的1.6%缴纳，比如房屋评估价为300万—500万，就要缴纳4.8万——8万左右土地出让金。但各区可能设置不一样，具体要咨询区规划和自然资源局。
编者跟区相关部门确认后，她表示黄埔区跟市里目前执行的标准是一样的。
△图源：黄埔生活汇摄
旧村改造安置的回迁房缴纳标准
黄埔区相关部门工作人员答复称，村民的回迁安置房拿红本，若自行申请缴纳土地出让金，之前的标准为按照市场评估价的5%缴纳，比如房屋评估价为300万—500万，就要缴纳15万——25万左右土地出让金。
若拆迁安置房要上市交易，评估价则是按照房产交易价、课税价中两者价高的，计收土地出让金。
△图源：黄埔生活汇摄
自行申请跟上市交易出售的，两者的标准是不一样的，缴纳费用也不同。
但是，区工作人员提到，5%的标准是按照2016年的文件执行的，不确定是否已失效，因为该文件在修订当中，修订后可能会出现新的标准，暂时还不清楚。
△图源：黄埔生活汇摄
目前，黄埔区70多个旧改项目绝大部分都仍处于前期阶段，回迁房基本都还没建起来，能拿证并进行上市交易的项目更是屈指可数，所以能参考的案例更是少之又少，跟开发商的合同约定不一样也有影响，具体项目需具体分析。
若干年后，等到村民的回迁房集体上市交易，可能“又变天了”，政策标准或许又会不一样，以上仅供参考和讨论。
03.
回迁房70年使用权到期后怎么办？
续期要交钱吗？
回迁房拿国有证后，变成只有70年使用期限，那到期了怎么办？
有一说一，70年后的事情，想得也太长远了，村民则称，要为后人铺路，争取最大的利益。
△图源：村民
按照《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
从目前相关解读来看，即使回迁房拿证后满70年，到时候也是会自动续期的，所有权属于国家所有，而你还是有永久使用权的，并不影响房产作为私人财产的性质，也不会随着土地使用权到期而消失。
△图源：黄埔生活汇摄
有专家观点认为，即使续期，费用可能也不多，若不需要进行房产交易，这笔费用或不用缴纳，继续住是没问题的。
广州商品房的出现，基本是改革开放后的事情，离70年使用权到期还远着呢！
△图源：黄埔生活汇摄
后续，编者也电询市政府相关工作人员，对方回复称，相关法规确实是规定自动续期，至于续期的手续以及费用还没明确的政策标准，要等以后相关文件出台才清楚。
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