深圳小产权房新冠肺炎疫情风险逐步散去

作为全国小产权房存量最多的城市之一，深圳一半以上的房屋属于小产权房。 随着深圳商品房市场再度繁荣，法律不允许的小产权房隐形交易市场也活跃起来。

4月、5月，新冠肺炎疫情风险逐渐消散，深圳小产权房市场快速复苏。 有市场人士告诉第一财经记者，4月份以来，小产权房每套价格每周上涨约10万元。 即使是常年稳定的房屋转让费也呈上升趋势。

有贸易商表示，最好的时候一天卖出20多套，市场出乎意料的火爆。 购买客户不再局限于刚需群体，身份也越来越高端。

由于小产权房的价格远低于同区域的商品房，这些购房者普遍选择忽视小产权房的非法身份、确权困难、柜台违约等风险。 -价格，而且他们对这个市场非常热衷。 深圳不断推动的旧房改造、棚屋改造等政策，也助长了小产权房投资“短期靠收租、长期靠拆迁”的套利心理。

每组每隔一周跳跃 100,000

深圳小产权房交易的火爆程度超出了房屋中介的预期。

按照一般理解，小产权房一般是指经批准在集体土地上建设的合法村民房屋。 深圳经过1992年和2004年两次农村城镇化改造，原特区内外农村集体土地全部转为国有土地，农业户口全部转为城镇户口。

基于这一特殊原因，深圳官方认为，农村城镇化遗留违法建筑占地与“小产权房”在性质上存在本质区别，全国范围内的“小产权房”概念并不存在。申请深圳。 但由于历史遗留问题和旧改造进程的滞后，深圳大量土地仍掌握在村民和村集体手中，小产权房理论在国际上广为流传。

小产权房屋包括在村集体土地上建设的统一房屋或集资房屋、企业以土地投资投资的房屋、村民利用宅基地合作建设的农户房屋。

深圳作为全国小产权房存量最多的城市，体量巨大。 深圳相关部门公布的数据显示，深圳违法建筑数量约40万栋，建筑面积4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。 截至目前，深圳约有一半人口仍居住在小产权房中。

宝安区沙井地区是深圳小产权房最密集的地区之一。 整个区域90%以上的房屋属于小产权房。 周边小学、超市、公园、地铁等生活设施齐全。 很多带有空中花园和阳台的房屋，外观上与商品房几乎无异，但实际上是当地村委会和开发商建造的小产权房。 房屋，或者名为御盛华庭、名豪丽城等类似商品房的楼盘名称，居住体验并不逊色于商品房。

即使是独立别墅也很少是商品房。 用当地人的话说，“放眼望去，几乎都是小产权房”。 有兴趣寻找小产权房的买家基本都会选择到沙井看。

受疫情影响，直至3月底，小产权房成交依然不活跃。 但此后，小产权房的交易迅速回升。

在沙井从事小产权房交易已有五年的刘浩告诉第一财经记者，“购房者普遍存在买涨不买跌的心态。今年4月以来，各小产权房房子几乎每周都涨10万，人民币左右。”

当地一位王姓房产经纪人告诉第一财经记者，即便是少有的价格变动的转让费，也受益于小产权房交易的复苏。 “上个月，一套75平方米的小产权房转让费是500元，现在是600元。” 中介人直言，如果喜欢的话，基本上要交1000多元的保证金才能锁定，否则下周基本就会被买走。

这种紧俏的市场进一步推高了小产权房的价格。 多位当地从事小产权房的人士告诉第一财经记者，2015年之前，市场上小产权房的单价在6000-8000元不等； 但随着2015-2016年的热潮，小产权房单价持续上涨，目前已经涨至15000-30000/㎡。

市场稳步上涨，市场热度不减，买家群体也随之发生变化。

2016年之前，购买小产权房的人绝大多数是低收入群体。

“我们沙井有很多工业区，很多农民工老了想成家，不想回老家发展。他们可以花70万到80万元买一套两居室的房子，布局好，装修好，住几年就可以卖了，挣钱，二三十万元，然后搬到更大的商品房。” 不少当地中介人士表示。

如今，深圳小产权房的购买者越来越高端。 “不少深圳南山区、宝安区的投资者周末开车到沙井看小产权房，一些香港客户也会来买整层楼。” 不少当地人表示。

灰色市场

小产权房交易活跃，与该类房屋总价低、准入门槛低的核心优势密不可分。

以沙井为例，一套70平米的两居室小产权房售价仅100万元左右，而附近商品房单价为每平米5万-6万-6万。 同样的生活质量，只有无房产证的小产权房价格的三分之一左右。 如果是小产权的新项目，购房者只需与开发商或村委会签订合同，并支付50%左右的首付。 剩下的钱基本上可以向银行借，三到五年就可以还清贷款。 另外，到律师事务所办理公证所产生的律师费由买方支付，一般在1500元左右。

不得不说，相比深圳商品房购房者首付数百万元、还要承受30年还款压力，小产权房的高性价比对低买房者极具吸引力。 -刚需的收入群体。

另一方面，小产权房不占用购房指标。 吸引投资者的主要原因是短期靠收租，长期靠拆迁。

第一财经记者联系的投资者表示，圈内有两种主流“打法”。

一是在地铁口附近收购几套房子出租。 “只要房源准确，赔偿的风险就很小。” 一位有类似交易经历的张姓人士告诉第一财经记者，他会尝试在村委会和地铁口统一建设下购买优质房源，年回报率会更高。 超过20％。

另一种是三四个人组成合伙企业，凑足本金数千万元。 每当有优质房屋发布时，就会收集一套，一次性获得十套左右的房屋。 基本上每栋房子每年的利润都会在30%左右。 奖励更加丰富。

香港人罗兵是较早尝到小产权房投资甜头的人之一。

2013年，他以1000万元从沙井当地村委会购买了一栋统一楼房用于出租。 截至目前，仅就总房价而言，该楼已升值至4000万元左右。

“1000万只能在香港买一两套普通商品房，回报率远远跟不上这里300%的涨幅。小产权房的月租金收入也接近到一百万。” 如果得到拆迁补偿，房子的收入无疑会增加数倍。

近两年，深圳的拆迁进程加快。 随着深圳知名城中村白石洲、上沙、下沙相继纳入拆迁范围，农房、村委会大楼被夷为平地。 随之而来的是各种关于原住民通过拆迁致富、身家过亿的传说。 这让很多小盘房产投资者羡慕又着迷。

在不少小产权购房者看来，近年来深圳房价的持续​​上涨，也直接推动了小产权房交易市场的繁荣。

以宝安区热点市场金隅豪庭为例，房价已从1万元/平方米涨至如今的6.5万元/平方米。 尽管周边福永地区的小产权房单价已经从每平方米3000元左右上涨到2月初，但买车的门槛也只有100万元左右。 对于长期刚需购买商品房的人来说，小产权房成为了当下的最佳选择。

“即使勉强凑够买房首付，每月七八千甚至几万的月供压力也是难以承受的。住宅物业与普通商品房区别不大，但价格便宜一半。中介费和过户费等相关税费是普通二手房交易的一半，购买压力不大。” 一位以105万全款购买沙井荣泰园两居室小产权房的人士表示，不选择商品房是主要原因。

农民自建房、村委会建房等小产权房泛滥的动力也与该市场较高的利息补偿机制有关。

沙井地区多位自建住房的农民告诉第一财经记者，房地产开发过程中，土地增值收入只有5-10%流向农民，而当地政府则拿走20-30%。 %而房地产开发商拿走了土地增值收入的大部分。 但农民出售、出租小产权房的收入远高于政府征用土地的补偿金额。 这被认为是小产权房泛滥的核心驱动力。

购房者的旺盛需求、卖家寻求更高回报的强烈动力、商品房购买门槛越来越高等，都为小产权房隐形市场注入了源源不断的动力，持续增长。 。

销售过程监管不够

巨大的隐形市场持续运转，深圳小产权房的交易已在地下房地产市场形成了较为完整的销售链条。

深圳小产权房销售过程中，有集体看房、现场销售、在律师见证下签订合同等。 有些项目甚至提供分期付款的金融服务。 已经形成了较为完整的链条和运作流程。

沙井地区多位人士告诉第一财经记者，当地主要有两种购买方式。 一是村集体股份公司统一建设后委托房屋中介出售； 另一种是违章建筑开发商直接对外出售。 这几乎是深圳小产权房的主要交易方式。 买房的体验和买商品房几乎一样。

尽管深圳近年来一直强调加大对小产权房的整顿和排查力度，但不少当地人士告诉第一财经记者，政府的监管权力主要集中在建设过程中，重点是对违法建设的查处； 销售过程基本上都是在Leave it alone。

多位当地房屋中介直言，与之前小产权房卖家到处张贴销售广告、中介店贴出销售小产权房的红色横幅等相比，小产权房的营销只会更加遮遮掩掩。并且近年来低调。 “默认仍然是正常交易，但动作不像以前那么高调，目前还不清楚是哪个部门在监管销售过程。”

所谓的“深圳小产权房门户”、销售深圳小产权房的微信群、地铁口附近销售小产权房的中介店随处可见。

此前，沙井当地街道办、规划督导员、市场督导员也表示，村委会自有住房和农民自建住房不得出售。 但由于当地房屋基本归村集体股份公司所有，出租或出售的收入归村委会所有，有关主管部门选择对这个市场视而不见。

多位当地人士告诉第一财经记者，2015年“330”新政策出台后，深圳商品房价格从3月初快速跳升至5月初，当地房价也随之上涨。小产权房也从每平方米1000元迅速跃升至10000元。 同时，近年来，深圳宝安沙井地区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深地区后，搬迁工厂迅速变成小产权房。 这些溢出因素日益促进了深圳小产权住房市场的增长和交易活跃。

“过去，主管部门或许可以通过在建设、销售环节严格的行政管控来给小产权房市场‘降温’；2015年之后，这个市场的势头已经无法由政府手中控制，市场运行以供需旺盛为主，基本不可能降温。 当地莫姓工业园区负责人在亲眼目睹了这四五年来工业让渡住宅用地的过程后，无奈地叹了口气。

看得见的回报也带动了更多的人将农民自建的房屋进行改造出租或出售，村委会大楼也从早年的十多层转变为20-30层的高层住宅楼。装修越来越精致； 公寓、住宅、别墅等满足不同层次人群需求的小产权房也如雨后春笋般涌现。

据当地多家中介介绍，业主过户、律师公证、村委会盖章，一次性付清房价。 购房者可获得《律师见证证明》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》。 基本上不用担心。

更简单快捷的交易手续、品质上不逊色于商品房的居住体验、市场参与者默认的交易市场机制以及监管流程的漏洞也让小产权房的二手房买家不敢“接管”。

还没卖offer的人往往会拿出诸如“买小产权法不怪公”、“2000年这里房价才3000元，现在已经达到20000+”之类的数据和故事了。 ”，一边过着一边等待销售赚钱的时间。

确权困难及还价违约风险

巨大的市场能够发展壮大，并不意味着小产权房的交易就不存在问题。 其价格低廉的主要原因恰恰是它有风险。

早在2007年，住建部就发出小产权房不受法律保护的风险提示。 此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不会备案购房合同。

第一财经记者了解到，所谓的“律师见证证明”并没有律师事务所背书，只是有律师印章见证。 早在2009年，深圳市司法局就明确禁止律师见证小产权房。 这也意味着，双方在律师面前签订的一系列合同均为无效合同。 一旦卖方违约，买方就很难维护自己的权益，大多只能自认倒霉。

深圳很多投资小产权房的群体都抱着为了拆迁补偿致富的心态。 现实中，投资者翻脸不认人、竹篮打水的案例比比皆是。

“购买旧改/棚改纳入的小产权房，基本上可以看成是买家赌：房子会不会拆；第二赌的是业主会不会毁约翻价。” 罗兵告诉第一财经记者，伴随着深圳市更新进程的加快，被纳入旧改造的村民纷纷悔罪，与投资者、购房者抢房的现象越来越多。 “当然，如果你赌赢了，你也会成为像白石洲一样的亿万富翁。”

除了以价格为卖点外，小产权房的推广还有另一大王牌：未来成为常客的可能性。

但现实中，申报历史遗留违章建筑和旧房改造的，不少是原村民。 即使购房者购买的小产权房已转为普通房，房产证上也有申请人的名字，与购房者无关。 。 确权困难引发各种纠纷，而且法律不承认小产权房购房者的合法行为，这会让购房者的资金白白浪费。

小产权房的购买者并非不了解小产权房的这些风险。 相反，大多数购房者都知道这种房屋交易是非法的。

多位购买村委会建房的购房者告诉第一财经记者，村委会建房比普通村民自建房更有安全感； 深圳一半以上的土地属于沙井等小产权房群，目前已被拆除。 难度大，至少上万的安置问题，政府一时难以协调。 买家通常选择忽略风险。

近年来，深圳有关部门对小产权房始终保持高压态度，严查违法建设。

与东莞、广州等一些区镇相比，小产权住房属于农用地/集体土地，主管部门可以采取一刀切的做法，出具明确文件，出售小产权房。严禁拆除，拆除不予补偿。 由于深圳的小产权房全部实现了集体土地国有化，具备了正规化的基本条件，办理起来也复杂得多。

正是因为小产权房处理困难，业内人士多次强调，强拆并不是唯一的出路。 对于合理合法建造的小产权住房，在办理相关手续和费用后，应给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权住房转换为经济适用房或安置房，而库存的增加则应区别对待。

此前5月，国土资源部曾发出通知，做好小产权房产权登记工作。 这也让部分业内人士再次关注小产权房的风险。 不过，多位熟悉深圳小产权房的业内人士直言，深圳这两年在处理小产权房方面并没有取得实质性突破。

“最核心的小产权房土地权登记，目前还没有计划。” 一位深圳规划专家表示。

深圳市规划和自然资源局一位人士在接受第一财经记者采访时也坦言，“小产权房规模大、涉及面广、情况复杂。 我们也一直在探索历史遗留违章建筑的处理办法。 在尊重历史事实、明确法律界限的基础上，我们可以找到人道、合法的解决方案，但处理起来确实很难。”

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