房产买卖合同无效该怎么办？认定合同效力待定！

相关案例

案例一：认定合同无效

2002年7月1日，北京市通州区某村农民马某与油漆工李某签订《房屋买卖协议》，将纠纷房屋及庭院以4.5万元的价格卖给李某。元。

在房价上涨和搬迁传闻的背景下，2006年2月，马某夫妇要求确认购房合同无效。

2007年7月，北京市通州区法院一审认为李某是城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的房屋，并判决李某腾出涉案房屋。房屋及庭院归马某所有，马某应赔偿李某9万余元。

后李某不服，提起上诉。

2007年12月，北京市第二中级人民法院终审判决，仍裁定该买卖合同无效。

案例二：认定合同有效

2010年1月，北京尹某与朱某签订《房屋买卖协议》，以45万元的价格将一套小产权房出售给朱某。 房子交付了，朱某实际使用了。

此后，房价持续上涨。 2013年10月，尹某认为自己与朱某签订的协议违反了国家“禁止出售小产权房”的规定，该协议属于无效合同，遂将该房屋的买家朱某起诉。房屋公司向法院提起诉讼，请求法院判决双方合同无效。

北京市门头沟区法院经审理认为，《房屋买卖协议》真实表达了当事人的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

2013年12月，法院判决不支持尹某确认合同无效的主张。

尹某不服判决，已提起上诉，目前上诉案仍在审理中。

案例三：待定合同效力的认定

2004年，深圳某公司与付某签订了《房产转让合同》。

合同第一条规定，双方依据《中华人民共和国民法通则》等有关法律、法规以及深圳市有关处理的有关文件，订立本合同。土地历史遗留问题。

合同第二条规定，本合同项下转让的房产位于深圳市宝安区某村，土地面积120平方米。 土地使用期限限于1999年3月5日至2069年3月5日，共计70年，购买价格为人民币80万元。

合同还规定，房产过户手续由双方按照深圳市相关历史文献规定的程序办理，企业应在合同签订后18个月内办妥温室房产证。签。

2004年2月16日，公司将房屋交付给付先生，付先生支付了定金3万元。 随后，某公司无法办理房产证，付某直至起诉后才付款。

现某公司依据合同向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会（以下简称贸仲委）申请仲裁，请求裁定合同无效，并返还付某财产。

2010年9月，贸仲委作出裁决，确认买卖合同尚未生效，付某可以继续使用该房屋，但需缴纳房屋使用费。 使用费将从付款中扣除。

法律基础

（一）合同无效的认定依据：

一、《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规强制性规定的。

2、《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的房地产，未依法登记取得权属证书的，不得转让。

3、《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。

（二）判定合同效力的依据：

一、《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规强制性规定的。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释[2009]5号）《合同法》第十四条第五十二条第（五）项强制性规定是指生效的强制性规定。

3、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第十五条《合同法》（第五项“违反法律、行政法规强制性规定”，关系到维护民商事合同的效力和市场交易的安全稳定。

人民法院应当重视《合同法解释（二）》第十四条的规定，注意区分生效强制规定和行政强制规定。 违反效力强制性规定的，人民法院应当认定合同无效；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 违反管理强制性规定的，由人民法院根据具体情况认定其效力。

（三）确定合同效力的依据：

1、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城镇化遗留违章建筑处理的决定》第五条要求规划和用地规划以核准的方式分阶段、分批办理。分别对产权、依法拆除或者没收、临时使用。

2、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高发[2012]240号）第六十九条规定，当事人之间因农村宅基地、房屋买卖合同发生的纠纷，属于平等主体之间的民事纠纷。 法律关系，应当作为民事案件受理。

当事人的诉讼请求涉及违法用地、违法建设，且其产权、利益关系需要先由行政部门处理的，不予受理，并告知当事人先向行政机关提出申请。行政部门进行处理。

作者的观点

1、从法律依据出发。 小产权房的处理具有一定的地域特色。 深圳市“两条例”、“三条例”等地方性法规和政府规章明确了历史遗留违法建筑的处理办法，即“根据情况分别采取确认产权、拆除或者没收等方式”。以依法、临时使用等方式分阶段、分批进行。”

广东省法院对小产权违法房屋采取“先行政后司法”的原则，与深圳的规定基本一致。 也就是说，在深圳市政府最终确认房产权属之前，司法机关无法确认权属，房屋买卖合同仍处于待生效状态。

2、从实际情况来看。 尽管小产权住房的合法性存在争议，但它确实在一定程度上解决了城市中低收入阶层的住房需求。

如果所有合同都被视为有效，将进一步破坏国家土地管理和城市规划体系，影响城市的科学发展。

如果一刀切地否定合同效力，将直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定。

因此，在处理非法小产权房屋买卖合同时，必须尊重合同自由和诚实信用原则，维护社会公共利益。

如果买卖合同设定为待生效，合同订立后，违法建设者已依法办理相关手续，违法建设已由违法变为合法，合同的效力即可确定。已纠正并生效； 反之，严重影响城市规划或者耕地保护规定，无法办理相关手续的，合同无效。

在深圳司法实践中，法院系统在受理此类案件后，往往以“当事人应通过其他法律途径处理”的形式驳回诉讼，而没有直接确认合同的有效性。 其实这个矛盾是可以避免的。

笔者认为，国家立法机关或最高人民法院应出台相关解释，确保各级法院运用统一的法律规范和标准，促进社会和谐稳定发展。

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