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□产权转变

经营10年小产权变大产权

李秀珍是永伦佳源公司和杰盛公司的股东，分别持有49%和50%的股份。 然而，捷盛公司竞标成功并取得土地所有权后，李秀珍接到通知，其持股比例将由50%减至23%。 她还表示，568套房在招标拍卖挂牌前已售出。 有兴趣，我们从北京派了两批律师要求看账目，但都被拒绝了，所以我决定揭露内幕。”

李秀珍说，在山东省青岛市李沧区南王家上流村，原本建在农民集体土地上的15栋楼房、668套住宅，经过10年的违法建设，终于拥有了70年的产权。 。

该项目现名为世园雅居。 地处青岛咽喉，三面环山。 青岛地区生态和基础设施建设投资37.1亿元。 项目周边有万科、绿城、万达等别墅及高端社区。

6月10日下午，记者一踏上新建的滨海大道，就看到不少“世源雅居”的杆子广告。 该项目售楼处位于李沧区市中心区域。 6月12日下午，售楼处工作人员表示，该项目售价为每平方米9000元至11000元。 “我们第一批就卖了99套，第二批预定7月7日开盘，如果你现在认捐1万元，就可以值3万元。”

问及房产证，工作人员表示，这个项目以前是小产权房，“现在已经获得了70年的大产权”。 他带着记者进去，出示了该项目取得的土地证、规划证、施工许可证、预售证等5张证件。

据了解，该项目初期建设成本为每平方米400多元，当时的销售价格为每平方米800多元。 按照目前每平方米1万元的均价计算，这15栋建筑、668套建筑面积7.5万平方米以上的项目市值将超过7亿元。

据悉，该项目15栋建筑中，13栋已建成； 另外两栋楼，一栋已经建到二楼，另一栋还没有动工。

□项目缘起

不锈钢厂房改造住宅楼

2012年4月10日，郝安峰作为钟超英（青岛理工大学工程质量检验鉴定中心主任）受贿案证人接受青岛市四方区检察院讯问。 查询笔录显示，项目用地原为李沧区南王家上流村耕地。 1998年，青岛瑞丰德不锈钢有限公司股东郝安丰以每亩3万元的价格租赁了这50亩土地，租期50年。

郝安丰原本是想生产不锈钢制品，甚至在这块土地上建了两个车间。 但后来他听说建小产权房然后卖掉很赚钱，于是他要求施工队在2003年4月盖了15栋住宅楼。

”郝安峰与上流村村委会签订了土地租赁合同，提出建一套小产权房，出售赚钱。村委会出具了房屋买卖合同和付款收据，并同意利润的70%归郝安峰，30%返还给村委会。” 李秀珍说道。

次年，青岛国土资源和房屋管理局两次处罚瑞丰德公司，责令其拆除违法建筑，返还违法占用土地，并两次罚款。 “每次受到惩罚，他们都只是拆一点点，就是为了作秀。” 李秀珍说道。

2005年4月，青岛市规划局没收了该项目，并移交给李沧区政府。 此时，上流村原村委会主任因毁坏耕地被判刑。

据李秀珍介绍，作为该项目的施工方，郝安峰也被公安机关列为破坏耕地罪的犯罪嫌疑人。 被传唤前，他通过李沧区公安局的老乡联系了经侦大队的一名民警，并给了该民警10万元。 传唤当天，办案民警将郝安峰收治至传染病医院，并出具了乙肝重症感染证明。 通过办案民警的操作，郝安峰被免予刑事追诉。

为了继续争取项目，郝安峰联系了北京的老乡程志友，并表示程志友在北京市发改委下属媒体工作，可以帮忙办理手续。 “如果手续能办好，我就给你一半的房子股份。” 郝安峰说道。

成立新公司“复活”小产权房

“那是2007年5月1日期间，郝安峰和妻子程玉兰来北京找我丈夫程志友，他们说他们建了一批小产权房，被青岛市规划局没收了。” “他们说是违法建设，他们来找我们合作，说要筹集一些资金，成立一个正式的公司，与政府沟通，接管这个项目。” 李秀珍说道。

据测算，这套小产权房的建设成本约为每平方米400元。 当时每平方米售价800多元。 加上土地出让金、配套费以及各种税费，总共回报3.5亿元，可收入1.7亿元。 “他们劝了很多次，甚至两次来北京，打了无数电话，我们很感动。”李秀珍说。

2008年1月17日，北京永伦嘉源房地产开发有限公司在北京注册成立。 公司注册资本2900万元，实际缴纳资本金1000万元。 郝安峰之子郝国瑞为法定代表人，占股51%； 李秀珍为股东，占股49%。

当时，该项目的名称是永伦花园。 作为该项目的承包商，永伦佳园公司开始推动小产权房“正规化”。

□“变形”的内幕

空壳公司承接小产权房处置项目

“北京的这家公司，其实是一家大公关公司。” 李秀珍说，1000万元的注册资金是一家中介公司的朋友垫付的。 拿到营业执照后，账面上只存了6天的1000万元就被拿走了。

拿到营业执照后，公司成功开设了银行账户，并加盖了公章，并办理了相关手续。 “我们把这套手续抄下来，交给了郝安峰父子，他们开始与李沧区政府沟通，办理小产权房改建手续。” 李秀珍说，2008年3月，经李沧区政府同意，永伦家园公司承接了该小产权房处置项目。

郝安峰表示，以永伦佳源公司名义，根据李沧区政府要求，委托青岛理工大学工程质量检验鉴定中心对15栋住宅楼进行了质量安全鉴定。 2008年10月，15栋住宅楼全部收到安全鉴定报告。

李沧区政府受理了这15栋住宅的安全报告，并收到永伦佳源公司提交的虚假材料，称15栋住宅中有568栋已售出。 “提交这份虚假材料，是为以后的拍卖做准备，如果其他公司想竞标，听说已经售出668套房，只剩下100套，几乎没有利润，他们就不会竞标了。” 李秀珍说道。

2010年1月，永伦佳源公司完成使命，面临北京工商年检。 因为当时的注册资本是2900万元，实际缴纳的金额是1000万元。 如果想通过年检，需要缴纳1900万元。 两位股东郝国瑞、李秀珍签署了协议。 公司名称变更为北京正研投资有限公司，并废止公章、税务等手续。

私刻公章并声称项目公司通过招标拍卖挂牌

2010年2月1日，青岛杰盛房地产有限公司成立，郝安峰儿媳薛晓明为法定代表人。 该公司中，薛晓明、李秀珍各持有50%的股份。

李秀珍说，此后，李沧区政府多次牵头，组织国土局、规划局、村委会、街道办等相关部门开会，完成规划、土地、招投标等一系列手续。 、拍卖、挂牌。 将其转化为财产权。

2011年5月19日，项目主管部门李沧生态商住区建设办公室致函李沧区财政局称，根据区政府第50次区长办公会议纪要，检查15栋住宅用地。 招标、拍卖挂牌与地上建筑同时进行。 永伦佳源公司作为原项目承包商，继续对项目进行完善。

事实上，永伦佳源公司当时已被出售并变更。

2011年8月31日，青岛市国土资源和房屋管理局致函李沧区政府，要求明确该地块的规划、设计、施工、监理等建设条件和质量状况，准备招标、拍卖、挂牌转让文件。 函件明确，该地块将与15栋住宅一并出让，由国土局和李沧区联合出让。

2011年11月22日，青岛市国土资源局发布公告，拍卖该土地及15栋住宅楼。

因为在李沧区政府和李沧区生态办的相关文件中记载，永伦佳园公司是该项目的承包商，并已完成前期质量鉴定等工作，“为了介入该项目， 2011年11月18日，杰盛公司私刻永伦嘉园公司公章，自称是永伦嘉园公司项目公司，并向李沧区政府提交。 据李秀珍分析，永伦佳源公司的公章于2010年1月被拆除作废，失效两年后公章又重新出现，“这绝对是私刻的”。

捷盛作为永伦家园有限公司的项目公司，实现了对接小产权房招拍挂项目的愿望。 2011年12月9日，捷盛公司中标，底价870元/平方米，总价6564元。

2012年9月22日，捷盛公司办理了土地证，并于2013年办完了预售证、施工许可证等全部手续，将15套小产权房改造成70年大产权商品房项目，更名为世园雅居社区，并出售给市场。

□股东提问

鉴定中心主任受贿、谎报

“这15栋住宅楼的施工质量已经合格，可以办理手续了。” 李秀珍表示，李沧区政府要求对这15栋住宅楼进行质量鉴定。

郝安峰说，2008年9月，李沧区政府要求找到青岛理工大学工程质量检验鉴定中心。 通过某人介绍，他找到了鉴定中心主任钟超英，并委托中心以永伦嘉源公司的名义进行鉴定。 2008年10月，15栋建筑全部收到结构安全检查鉴定报告。 “当时实际建成的住宅楼只有13栋，另一栋楼刚刚开工，未建的楼也收到了评估报告。” 李秀珍说道。

记者看到，这15栋住宅楼每栋都有一份评估报告。 以其4号楼为例，鉴定结论为：建筑结构体系、地基符合国家规范要求； 大部分结构部件是安全的； 少数构件不符合现行结构规范要求，需采取加固和维护措施。

“这15栋住宅楼已经通过了质量鉴定，政府也采纳了，不过我想这15份鉴定报告是花了40万元买的。” 根据安排，40万元鉴定费中，有10万元转入钟超英个人账户。

由此，鉴定中心主任钟超英因贪污受贿被举报，被当地检察院以贪污罪提起公诉。 李秀珍表示，由于鉴定负责人收了10万元，大家都怀疑鉴定报告是否真实、合法。 “住宅楼里有很多地方钢筋外露，裂缝也很明显，施工质量确实很差。”她说。 直到今年5月，该住宅楼才开始对建成10年后存在的问题进行加固和维护。

虚构房屋销售欺诈拍卖挂牌

2011年9月27日，李沧区政府采纳了永伦佳园公司出具的关于出售15栋住宅中568栋的材料。 “事实上，只卖出了100多套房。” 李秀珍说道。

李沧区政府确认了销售金额。 2011年9月27日，区政府致函青岛市国土资源局称，“678套房屋中，截至2004年9月15日，对外出售房屋45套，待售房屋245套。瑞丰德公司员工安置完毕，已清清工、料的房屋有260套，已清偿债务的房屋有138套，尚未出售的房屋有110套。”

据李秀珍分析，永伦公司发布虚假信息，称已出售568套房屋。 首先，它阻止其他开发商竞标，因为剩下的100套房子根本没有利润。 二是该项目原承包商已预先确定，影响了其他开发商的投标。 “万科当时也买了标书，但被生态办负责人劝说，说项目负责人已经预定好了，别再搞这个乱七八糟的事情了。” 水，万科终于撤标了。”

多名政府官员涉嫌受贿

李秀珍作为股东，收到了郝国瑞开具的“受贿名单”。 清单显示，郝国瑞于2009年12月1日向李沧区规划分局工作人员支付公关费6万元，并通过香港荷花设计公司王姓负责人向李沧区政府相关部门支付69万元。 。 元。 “李沧区规划局已经两次拒绝了这套小产权房的规划，郝家也两次因为送现金而被拒绝。最后，郝安峰表示，他自己去谈条件，而里面的人罪名提出向亲戚要一套房子，半价。郝安峰声称领导说的亲戚是他的情妇。

李秀珍说，她曾给郝国瑞打电话五次现金140万多元，“他告诉我这是礼物，不然我给他打电话的钱用来做什么？”

据报道，截至2009年12月，永伦佳源公司已向有关部门负责人行贿120万元以上，并承诺捐赠房产近10套。

今年5月19日，李秀珍作为北京博伦雅园公司、青岛杰盛公司原股东，向中央纪委山东巡视组实名举报称，李沧公司副主任单世勇、赵丽贵生态公园建设办公室起草的草案存在虚假数据。 政府文件、玩忽职守、受贿等违法违纪行为。 截至目前，该报道尚未得到回应。

□政府回应

6月11日下午，李沧区宣传部常务副部长单伟、李沧生态办副主任赵利贵及孙姓负责人接受记者采访，并一一回应了相关问题。一。

1 涉案房屋原为违章建筑

“小产权住房合法化的概念不太准确。” 单伟表示，10年前，青岛市政府就决定完成这15栋住宅楼的手续。

孙姓负责人表示，这些住宅楼从一开始就是违章建筑。 它们是经过村委会同意在集体土地上修建的，没有任何手续，因此不能称为小产权房。青岛市政府有会议精神，对于符合质量要求和规划的违法建筑，他们会尽力投标和拍卖

程序，程序完善，“这是处理违章建筑的一个办法，现在暴露出这么多问题，是因为北京永伦佳源公司和青岛杰盛公司两个股东的股权纠纷，这个项目花了10年时间”来完成手续。”

赵立贵表示，根据青岛市府发〔2009〕104号《李沧东区违章建筑处置会议纪要》，李沧区政府实际上只有该项目的执行权。 纪要称，完善本项目等4处违法建筑的用地、规划、征地程序。

“政府没收了这个项目，没收之后可以完全拆除。但考虑到实际情况，拆除会给国家和社会造成很大的浪费，所以凡是不符合质量要求的都被拆除了” “该项目尚未拆除，请办理手续。”

2 个人行贿不影响评估报告

对于鉴定中心主任钟超英因受贿被调查，以及该中心出具的质量鉴定报告为何仍用于招拍挂等情况，赵立贵表示，不了解具体情况对于钟朝英的调查，钟朝英即使收受贿赂，也是他个人的事。 质量鉴定报告是鉴定中心出具的，具有资质，没有人对鉴定结论提出质疑，因此政府认为鉴定报告合法有效。”

“现在没有人说鉴定报告是假的，只是那个人收受了贿赂。” 赵立贵说道。

3 根据销售明细，确定已售出568套房

至于博伦佳源公司提交的已售568套房是否真实，政府是否核实其销售合同，赵立贵表示，当时瑞丰德公司向政府提交了一份销售清单，“房子是我们卖的房子”我们自己做了，并且看到了销售详细信息，所以我们确定它售出了 568 台，所以我们使用了这个数据。”

售楼处工作人员介绍，世园雅居小区自今年4月7日开盘以来，第一批房源已销售99套，第二批房源刚刚开始审批。 对于开盘等情况，赵立贵表示，“可能售楼处不知道房子是否已经售出，卖了多少钱，你可以向登记机关去查一下。”

4 公章是否失效与政府无关

针对捷盛公司利用被吊销的博伦佳源公司公章介入该项目的问题，赵立贵回应称，2003年政府没收该项目时，瑞丰德公司被认定为施工单位。 杰盛公司通过招标中标。 至于博伦佳源公司，政府与其没有任何关系。

对于杰盛公司提交的《宣誓书》失效后使用博伦嘉源公司公章的问题，该负责人表示，政府没有看到《宣誓书》。 其他相关文件均加盖博伦家园公章，这些文件仅是区政府与各部门之间的内部往来。 因此，公章是否失效与政府无关，也没有出具任何法律文件。

赵立贵还称，2012年5月14日，网上有帖子称，郝国瑞父子已同意政府一名负责人为该项目供应建筑材料，并给他一套房子。 证据会经过公证，我随时准备提起诉讼。 我可以负责任地说，我没有要他的房子，没有买他的房子，更没有让我的亲戚朋友买他们的房子。”

赵立贵说，这个项目导致上流村村委会主任因非法占用集体土地被判刑，钟朝英也被查出收受贿赂。 还引发了博伦佳源公司、杰盛公司及其股东之间的多起诉讼，“该抓的就抓，该判的就判，其他的你问我也不知道。”

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