出租小产权房交税吗(20+出租无产权车位涉税分析)-小产权房558

一、增值税如何缴纳？

20+模式的租赁地下车位合同能否按照“不动产租赁”交纳增值税呢？一般签订20+模式的租赁合同后，承租方不但取得使用权，还可以根据自己的意愿对车位进行改造、出租，甚至可以再次转让，客户通过20+模式租赁合同取得了大于租赁合同的权益，因此，从实质上看地产开发企业以租赁合同的方式转让了无产权车位的永久使用权。

根据【2016】年36号文规定单位或者个人向其他单位或者个人转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

因此，签订20+模式的租赁合同应该按照“销售不动产”交纳增值税。

二、土地增值税是否缴纳？

采用20+模式签订无产权车位租赁合同的实质是转让永久使用权，转让永久使用权是否需要纳入土地增值税征收范围呢？

根据国税2016年187号：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据第三款，如果处置无产权车位构成有偿转让，就应该纳入土地增值税征收范围，并不强调产权问题。因此，采取20+模式的租赁合同，根据实质性原则来判断，就租赁合同约定的所有收入纳入清算收入，其分配的成本、费用允许扣除。

在地方政策层面，各地政策对此看法不一，具体可以参见德居正公众号2019年4月4日发布的土地增值税清算争议系列研究-车位转让。按照下位法不违背上位法原则，无论地方政策如何执行，都不应该与财税2006年187号文件相冲突。

因此，希望通过签订20年以上租赁合同的方式来处置无产权车位，并不一定能起到规避土地增值税的效果，不如站在土地增值税计算的角度考虑一下，地下车位增值率较低或者负增值，与商铺、写字楼等较大增值的业态一起清算，可以起到拉低其他业态增值率的效果，产生较为明显的节税效果。

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