南宁凤岭小产权房业委会强行接管不合法-小产权房558

业主“吐槽”大会：

各种糟心经历很心累

小区业主韦女士告诉记者，当初，她是冲着小区是学区房，环境也不错才买的房子，可住进来不久，小区的物业服务让她很糟心。

小区业主韦女士：电梯的灯坏了也不修，都是我们业主掏钱，实在等不了自己去修。

韦女士说，小区里有19栋楼，3000多户人，垃圾量很大，需要每天进行保洁，可小区物业却做不到，草地上经常有动物粪便，垃圾桶里的固体垃圾往往几天也不见有人来清理运走。

业主们反映，小区的环境卫生问题一直得不到改善还是其次，最重要的是人身和财产安全得不到保障。

小区业主邓先生：门禁都是坏的，从来没有好过，还有摄像头，每一样（东西）每个地方出了事以后都是坏的，一查都是这样，都是不工作的，像我的车是被偷了东西，还（想）能拿摄像头监控对照一下，查一下，没有，监控都是坏的。

记者随机走访了几栋楼发现，大多数楼层的负一楼和一楼的门均换成了铝合金门，门禁都已经损坏，门要么敞开着，要么虚掩着，推开门就能进去，这样的门禁几乎形同虚设。而走进楼道，小区的电梯运行也让业主们提心吊胆。

此外，小区地下停车场漏水，也是业主们吐槽的重点。

小区业主邓女士：这一块的积水，我从2012年住进来，几乎是从2013年开始到现在，从来没有干过，我们一直反映给现在的物业，从来都没有得处理过。

邓女士告诉记者，她算是小区最早的住户之一了，也见证了小区人数越来越多，但物业服务却毫无改进。

小区业主邓女士：这个充电桩看到了吗？这个充电桩是我们地下车库的出口，充电桩在这里挡着，我们刚好出来，比如说如果发生了火灾什么的，充电桩刚好挡住了逃生的通道，非常重要的安全隐患，一直反映一直没有处理。

业委会成立后

解聘物业遇阻

小区业主们对这几年物业的服务可谓是怨声载道。今年1月8日，小区业委会正式成立，此后，也成立了包括开发商等各方成员在内的监事会，负责监督业委会。业委会成立后，便着手代表业主跟物业谈判起来。

业委会委员刘先生告诉记者，根据《前期物业服务合同》的约定，业委会的成立就意味着与前期物业的合同到期。但前期物业服务合同有过渡性，所以经过春节及疫情后，3月14日，业委会才开始约谈物业，让物业表态。

刘先生说，此前，因为商铺前面的停车位不收费，其它小区业主都停车在那里，有的一停就是半个月甚至一年。物业还允许其它小区的业主将车停进小区。业委会让物业分别整顿外围和小区内乱停的外来车辆。物业当场承诺，会对业主反映的问题进行整改。业委会也决定给物业三个月时间进行整改，如果业主满意的话，再与物业续聘。

业委会委员刘先生：安全整改、卫生整改、公共停车整改，还有资料的接收，包括档案资料、业主信息、资产接收等，物业承诺按我们提出的要求去落实，说是5月1日实行新的管理，但是一直到现在都没做好，都还是这种比较混乱的状态。

刘先生表示，在资产接收方面，他们跟物业对账后发现，物业对小区公共收入从来不公示，自身账目也不清楚，导致业委会对小区的情况也是两眼一抹黑。

业委会委员刘先生：业委会成立了以后，他（物业）只讲了总收入、总支出、结余这三个数，没有具体的，后来我们要求物业必须要有具体的明细表和附有大笔的一些原始凭证，最后他（物业）是只能提供2018年1月到2020年2月的，之前他账户没有清理好，他无法给我们，特别是2018年以前的，他一直提供不了。

刘先生说，他们也曾给过物业机会，但物业不整改或整改拖拉。他们已经不打算跟物业续约了。

物业拒绝交出管理权：

业委会强行接管不合法

面对业主和业委会的种种指责，风口浪尖的物业方又有何表态呢？经多次沟通，小区物业负责人张先生在电话里介绍了相关情况。

小区物业负责人张先生：比如说业委会要成立，要召开业主大会，召开业主大会了，然后通过业主大会选聘出新的物业公司并签订新的物业服务合同以后，我们的合同才会终止，所谓的那些业主委员会委员加一些业主，然后私自就决定了这个事情，没有向广大业主公布公示，也没有召集广大业主召开业主大会。

5月22日，业委会向物业发出了《终止前期物业服务合同告知函》，并沟通了两三次，要求物业5月31日前派负责人与业委会交接。

但到了6月1日上午，业委会请的新团队进入小区，原来的物业公司还在管理小区，导致业委会和原物业的矛盾升级。派出所及社区居委会出面进行调解。

小区物业负责人张先生：一个是没有理由，二个是不合法不合规的，相关的物业管理条例法规上面都明确有的，而且不管你是自管也好、自治也好，或者是你想要更换物业也好，必须比如说自管自治的话，它都会有相关的管理条例的，你要向当地政府报备，要向房管所报备，但是他们都没有进行这些流程，然后就在6月1日实施，叫了一个物业公司进来想强行地去接管。

小区物业负责人张先生表示，对业主反映的问题，他们也并非无动于衷，相关工作都在积极进行，也做好了今年的工作计划，打算整改门禁和摄像头等等。

小区物业负责人张先生：之前他们业委会提出来的整改，比如说固体垃圾的清运，还有一个外围停车场这一块的规划管理，我们都已经做完了，同时就是说，我们在做的这些工作，每一项工作都与业委会每周最少两次以上的会议沟通协调的，包括他们也是多次到现场去查看，并且提出一些意见的，就说一些整改意见或者是一些措施的，都是一起在做的。

张先生认为，小区业委会在没有召开全体业主大会的情况下，强行要求原物业退出，由新物业接管，这样换物业的决定不合法、不合规。

面对物业负责人的质疑，业委会显得有些无奈。业委会委员刘先生表示，业委会目前无法召集全体业主召开业主大会，是事出有因。

刘先生承认，物业不积极整改，而重新招聘其它物业的流程较麻烦，考虑到疫情期间不能召开业主表决大会，所以他们多次进行几十人、上百人的业主表决，一致同意由业委会聘请具有管理资质及经验的团队管理小区，自治管理，由业委会收取物业费，再给团队发工资。

业委会委员刘先生：我们要求换物业，我们是分别开了几种会议，因为当前疫情，大型会议不能开，像当时是有记录的，那天的会议来了140多个，然后我们为了做好这个工作，我们要通过楼长、副楼长来布置大家去搞一个征求意见表，这样子的表也有，相当多的业主也进行签名表决，同意业委会的决定，这些工作都在做。

对此，小区物业负责人张先生则表示，根据相关法律规定，业委会要召开全体业主大会，选聘出新的物业公司，与新的物业公司签订物业服务合同，他们的合同才能终止。但小区业委会没有召开全体业主大会，只进行小部分人的会议决定聘请新的物业团队，这也意味着物业服务合同并没有终止，物业方面还有自己的工作要推进。

小区物业负责人张先生：我们现在物业这边，主要是做一些我们日常的工作，包括小区的绿化整改，或者是一些我们的第二季度的满意度调查，因为这是我们的正常工作开展。

选聘解聘前期物业

必须依法定程序进行

对此，志愿律师黄海林表示，根据物业管理条例的规定，如果业主要更换物业服务企业，首先是要成立业主委员会，然后交由业主共同决定，这就意味着不管是选聘还是解聘物业服务企业，都要依照相应的法定程序来进行。

根据《物权法》第七十六条关于“业主决定建筑区划内重大事项及表决权”的规定：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

志愿律师黄海林：因此，如果没有履行相应的程序，也就意味着决议或者个别业主代表参与表决的这些决议，就不具有法律效力。

律师表示，小区居住环境事关业主切身利益，因此，业主如果想要解聘现物业，是要积极提出自己的意见的，这样一来，大家的意志才形成法律效力。

志愿律师黄海林：因为这是代表业主整个权利的形式，即便就是疫情期间，有些业主代表没有办法进行参与集体讨论，也可以递交书面的材料，或者委托其他人来发表自己的意见。但是如果没有形成法律规定的共同决议的内容的话，那就意味着可能其他业主的权利就受到了侵害。

另外，物业服务企业自身也要明确，金杯银杯不如老百姓的口碑，自身服务质量的好坏也决定了物业费的收取标准。如果业主对物业服务存在合理质疑，物业也要接受业主的监督并进行积极整改。

志愿律师黄海林：通过现有的这么多的事例可以反映出来，其实业主的一些权利本身在过程当中是没有得到保护，所以才提出来说要更换物业的服务企业。所以物业的服务企业如果是基于国家法律规定的程序，业主现在没有办法达到，然后就不提供我们讲的安全规范，或者是说有利于业主的一个物业服务方案，或者不履行自己本身物业服务合同所应承担的义务的话，实际上这种物业的服务企业本身也不可能有市场。

法治君有话说

业委会是通过社区自治实现业主权利的重要组织保障，但当下其运行却面临着种种现实困境。