小产权房558区位分析
“土豪”聚集区
“崂山区不仅房源均价是青岛最高的，而且热门房源的数量在岛城首屈一指。”搜房网二手房市场分析师郭正亚指出，在搜房网上搜二手房，搜索量排名第一的楼盘是地处颐中体育场附近的鲁信长春花园，紧随其后的是海尔东城国际、麦岛金岸、山水名园等楼盘，全都集中在崂山。究其原因，不得不说到崂山区的自然地理优势。根据链家网市场监控数据显示，崂山区域每月成交量占比一般在7%～9%，总成交面积占比一般在10%以上，表明了大户型改善性房源为主打的崂山区二手房市场在全市的地位。
崂山区以境内的崂山而命名，崂山被誉为“海上名山第一”，1982年被国务院确定为首批国家重点风景名胜区。崂山区作为青岛重要的旅游景观区以外，也被很多人默认为“有钱人”的居住区。
青岛链家市场部分析师刘烁指出，崂山区整体环境舒适，临近海岸，交通便利，高端住宅最
为集中，别墅、洋房等成为区域内主打房源。“别墅、洋房自然有它的高身价，而崂山区的住宅业普遍比较昂贵，很多住宅均价都在2万元每平米左右，并且户型都属于大户型的改善型住房。可以说，崂山区是改善型购房者及投资型购房者的首选之地。”刘烁表示。
在2014年这轮楼市深刻调整期，最先受到冲击的就是高端住宅项目。今年以来，崂山区别墅“降价40万求成交”、“打折甩卖”等新闻多次见诸报端。崂山区作为土豪聚集区，在楼市整体面不是很乐观的情况下，有钱人也不敢任性，二手房市场进入低谷。“去年楼市行情好的时候，崂山区的高端项目过了较长时间的好日子，但今年大受打击，即使眼下楼市有一些回暖迹象，但别墅、洋房等高身价的房源仍然在苦苦挣扎，降价仍是主旋律。”搜房网二手房市场分析师郭正亚表示。
浮山前
海景大房集中区域
由于崂山区区域稍有分散，按照房屋性质、地理位置等结合划分，城市信报/信网记者将其划分为浮山前片区、浮山后片区、石老人片区、深圳路片区、沙子口片区。其中，山海之间的黄金海岸有多处新楼盘拔地而起，是一个新盘的集聚区域，其中有海信天玺、天悦新盘，海信天玺均价在每平米40000元左右，住房类型以小高层住宅、高层住宅、公寓、别墅为主，面积在137～297㎡之间。
青岛链家市场部分析师刘烁认为，新盘的发展将引领着崂山区房产市场的持续发展，也会吸引越来越多的改善型住户迁移，不过，过于高昂的房价还是让多数置业者望而却步。
“背靠浮山，南望大海，青大、海大的校区所在，可以说，浮山前区域是正面朝海、背面环山的区域，一处自然与人文良好结合的宝地。说到浮山前，不得不提海信沿着海岸线布局的高端豪宅群。另外，世茂、保利在中国海洋大学地块拍出两大地王，开发的楼盘价格也较高。这些海景大房十分集中，规划也比较合理，是比较理想的置业之所。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说，浮山前的海岸线向西与市南连成一片，区域也和市南融合得比较好，有“出则繁华，入则宁静”的极致居住享受，如果资金实力比较强，完全可以在这里买一套。
链家网市场监控数据显示，崂山区每月平均成交面积比其他区要高出许多，浮山前可以说是崂山整个区域的一个缩影。数据显示，11月带领客户所看房屋面积在120平米以上比例为25.08%，较前两个月均高出两个百分点，说明现在客户关注大户型的比例增加，改善型置业者逐步开始进入房产市场。而崂山区浮山前房屋类型集中在中高端户型分配上，也是很多改善型及投机型置业者关注的首选区域，这对该片区的房源来说是一个利好。
浮山后
中高端改善房区域
浮山新区劲松七路以西、同安路以北的一幅国有建设用地使用权将于12月30日公开拍卖的公告，让广大市民再次将眼光聚焦于这个大型生态居住区。这个大多数市民口中的“浮山后”区域，近年交付使用的鲁信长春花园、海尔东城国际在搜房网搜索量为青岛楼盘的第一和第二。
20世纪90年代末，青岛市进行了大规模的老城区棚户区改造，市北区北仲、南仲等地棚户区居民搬迁到此地。浮山新区街道六小区社区居委会主任栾翠竹介绍，当年的浮山后安置区位置偏远，回主城区上班极为不方便，现在浮山新区成为岛城最宜居的成熟社区之一。业内指出，许多岛城市民置业时市南嫌贵、李沧嫌远，浮山后成为目光聚集之地，造成土地、住房的稀缺。带有花园洋房的鲁信长春花园小区房源，每平方米均价已经突破两万，区域内其他小区的二手房房源同样单价高、总价高，一手房更是一房难求。可以说，浮山新区现在某种意义上已经是“老区”了，区域内配套已经十分成熟了，这几年商业上的提升尤为引人注目。浮山新区商圈的发展已进入快车道，除了卜蜂莲花和近年强势入驻的证大大拇指广场，合肥路永旺商业中心、双峰商业广场及埠西商业综合体也蓄势待发。
城建、鲁信、海尔等本土房企长期以来深耕该区域，外来大鳄对这里也是虎视眈眈，浮山新区已进入中高档住宅时代。“以前有人说宁住山前不住山后，现在浮山后打破了这种观念。实际上，浮山后气候更为干爽，小区绿化与浮山融为一体，生态环境在岛城首屈一指。”住在东盛花园76岁的宋先生说，浮山后可以说是一处养老胜地，在浮山大氧吧的作用下，许多老人的哮喘症状得到了缓解。太平洋房屋山东总部副总经理江世杰表示，浮山后片区房源偏改善，是中高端客群理想的居所。
石老人片区
旅游投资理想之地
崂山区的石老人景区以宽广的海边景色、金色的细软沙滩闻名，一直吸引着国内外的游客，是很多观光者们来到岛城的首选之地，也是很多人梦想生活居住的地方。这里的房源以别墅居多，依山傍海的美景吸引着很多人来到这里置业。同时，也吸引着大批外来游客选择在这里购买住所度假休闲投资之用。青岛链家市场部分析师刘烁认为，海景房、海景别墅是许多人用来改善生活居住场所的首选，一般海边别墅的每平米单价在4万元以上，用来休闲度假确实是十分惬意的，但是如果用来投资还需要谨慎入市。
青岛啤酒城是亚洲最大的国际啤酒都会、一年一度的青岛国际啤酒节的举行地，坐落于青岛市崂山区石老人国家旅游度假区的黄金地段，是一处以大型游乐、啤酒文化为主题的高档次游乐园。区域范围内，备受关注的青岛国际啤酒城改造工程2010年12月18日正式奠基，总投资达100亿元，五年内，啤酒城将被改造为集节庆、休闲、购物、商务等功能为一体的大型都市综合体，成为青岛东部的不夜城。整个啤酒城的改造需要4到5年时间，分为三期：一期主要是城市节庆中心、休闲购物广场及部分办公区域建设，大约到2012年底完工;二期建设金融商务区域;三期是超高层建设，规划建设高达300多米的城市新地标。城市信报/信网记者了解到，啤酒城片区附近有金领世家、恩马文景园、凯旋家园等小区，是一处改善与刚需并行的地区。根据青岛链家店面提供的数据资料，以金领世家为例，有100平米左右的套二，140～160平方米左右的套三，还有大户型190平米以上的舒适改善型套四。链家地产崂山店一名店长指出，“目前啤酒城改造，老啤酒城附近看似发展有局限，但是就长期发展而言，国际性啤酒城竣工后这里将会成为一片热土，升值空间可想而知。”
深圳路片区
崂山区中央商务区
青岛链家市场部分析师刘烁认为，相对于崂山整体房产市场以价格昂贵为特征的地区，位于崂山CBD区域的深圳路片区，二手房屋成交单价较整体略低，且地理位置较好、生活配套设施完善，居住环境优良，是很多置业者在崂山区居住的首选之地。
据青岛链家丽海花园店经纪人介绍，这里的客户通常多为刚需型置业者，选择这里居住的原因首先在于这里离海边不远不近，去海边步行20分钟就可以了，有一定的距离又不至于受到海边潮气的影响。而且，小区环境十分优雅，物业管理完善，居民普遍素质很高，加之丽海花园房价在每平米1.7万～1.8万之间，吸引很多购房者的关注。除此之外，另一个重要的优点在于这里临近学区，大多都是学区房，同安路以北是育才小学，以南为崂山实验小学。这里紧挨崂山区政府，又是金融中心，众多优点也就促就了二手房市场的快速发展，地铁3号线的开通将这里的房屋升值空间再次拉大，也是作为投资型需求的重要地区。
市民李丁在鸿泰雅园小区买了一套房子用于放租，资金回报率颇高。“96㎡的套二，买的时候两万出头，花了200万左右。简单装修之后，现在每个月能收2300元的租金，回报率还是比较客观的。现在崂山区的写字楼越盖越多，大量企业搬到深圳路商圈办公，租房的话有大量白领的需求支持。”李丁表示，“地铁3号线就从深圳路下走，风雨无阻、通畅准点的优点对上班族最为重要，地铁开通后无论是放租还是出售都有人抢着要，深圳路两边的房子不升值才怪呢。”
崂山区正在打造青岛财富管理中心，成为岛城的“高富帅”，核心区域即崂山区政府辐射范围内的深圳路片区。随着市南趋于饱和，而崂山区囤积了商业写字楼，越来越多的白领拥入，对房地产市场提供了强劲的需求支持。
沙子口片区
地铁4号线贯穿东西部
东姜、西姜、南姜、北姜四个社区简称“四姜”，是沙子口的核心区域。随着姜哥庄片区详细性控规顺利通过市城规委的审批，崂山区将把沙子口打造成一个充满活力的滨海特色小镇，地产商也跃跃欲试，想根据依山傍海的特性，把这一区域改建成青岛的“新八大关”。在这里多数还是平房，少有的几处楼盘有颐和星苑、石湾山庄等，通过青岛链家崂山区经纪人了解到，颐和星苑除了部分别墅，仍以大户型住宅为主，面积在150～200㎡左右，居住环境较为舒适，物业水平也较高。但是，由于发展还不够完善，很多商圈也没有建立完成，所以目前沙子口片区主要还是正在发展中的区域，住房类型也没有固定集中，“四姜一湾改造”项目完成后，升值潜力也是十分巨大的。
市民高林喜欢在周六、周日和朋友开车到沙子口钓鱼，看中的就是沙子口生态环境保持得好。“水美鱼肥，空气新鲜，工作之余到沙子口歇息两天，几天积累的疲倦都消失了。可惜这边开发的多是别墅，房源价格偏高，不然真可以买一套作为周末度假之用。”高林说，他注意到沙子口有一些小产权房，只是不大敢买，正打算通过长租的方式规避交易风险。
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