小产权房占有权，搞懂商品房、单位房、小产权房、农村自建房权利区别-小产权房558

本文通过解读物权法及相关法律，分析商品房、单位房、小产权房、农村自建房的权利区别，找出答案。

一、与房子有关的法律权利

1、土地使用权

房屋是建立在土地上的，所以房屋首先要取得土地使用权。开发商卖房子要办的第一个证《国有土地使用证》就是为了获得土地使用权。农村盖房首先要批个宅基地，也是为了获得土地使用权。那农村批宅基地和开发商办理国有土地使用证是不是一回事呢？答案当然是否定的。那他们之间的区别是啥？获得土地使用权需要什么条件？要搞清楚这些，就必须先搞明白我们国家的土地和物权分类。

2、土地和物权分类

土地所有者：我们国家的土地主人只有两个，一是国家所有，所有的城市土地都是国家所有。二是农村集体所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定为国家所有的外，其余都归你农村集体所有，比如农村的宅基地、自留地、自留山都属于农村集体所有。

物权分类：根据物权法，物权分三类：所有权、用益物权、担保物权。

3、建设用地使用权

一般说某开发商又买了一块地，这块地是某公司的。其实不是指土地的所有权是某公司的，因为无论如何流转、买卖，土地的拥有者只会有两种身份：国家或农村集体，开发商是永远拿不到土地所有权的。

那开发商所谓的拿地，到底拿的是什么权呢？答案是“建设用地使用权”。这土地使用权还没整明白呢，又冒出了个建设用地使用权。其实，我们了解土地的分类后就会明白了。土地按用途分为：建设用地、农用地、未利用地三类。城市的地就分为建设用地和未利用地两类，那这下就好理解了，开发商在城市里拿到的地是用于建设的，拿到了地就有在上面建设的权利。所以叫建设用地使用权，只是城市里土地使用权的叫法而已。这种权利按物权的分类，属于用益物权。这个概念在物权法里有详细解释：用益物权是权利人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利，注意权利共三项。如果在此三项基础上再加一项“完全处分权”，就成所有权了。这里权利人就是开发商，他人指国家。

二、不同种类房屋的权利异同

1、城里商品房

看到这里，总算明白了，原来地产商拿地，其实就是通过办理《国有土地使用证》，从国家手里获得土地的用益物权，由于拿到的土地是建设用地，所以获取的用益物权叫建设用地使用权。土地还是属于国家的，开发商对地没有完全处分权，只拥有使用权、占有权、收益权。开发商将房子卖给购房者，不仅是将房屋交给了购房者，同时房屋所在地的建设用地使用权也一并归购房者所有。否则没有建设用地使用权，购房者的房本是无法办下来的。

2、单位自建房

办理国有土地使用证是需要向国家缴纳费用的，这笔费用就叫土地出让金。前些年，很多单位在自己单位的地上给员工盖家属楼，就是因为是自己的地，没有缴纳土地出让金，导致无法办理房本。只有补缴土地出让金后，才能补办房本。现在正在推行的三公一业交社会，就是针对以前单位自己盖的家属楼，在交社会前，都是需要补缴土地出让金，补办房本的。至于说既然土地都是国家的，为何单位还有地，这个梗是历史原因遗留下来的，不是本文的目标，不予探讨。

3、小产权房

既然单位自建小区的房提交社会通过补缴土地出让金是可以办理房本的，那是否城郊的小产权房也会通过这个方式处理呢？答案是否定的。

首先我们知道，城市郊区的土地除法律规定属国家外，其他都归农村集体所有。一般城郊的小产权房就建在农村集体的土地上，和单位自建房本质上是不一样的。由于历史原因，单位自建房的用地，一般都是以前就准备盖房分给员工的，地本身是具有盖房目的的，只是现在实行商品房后，不让盖了。而农村集体的土地，除了分批给农村集体经济组织成员作为宅基地可用于盖房外，其他地都是不允许盖房的。而小产权房就是硬突破了这个规定，在农村集体的土地上，盖了房并进行了销售。政府为了不引起社会的动乱，并没有一刀切地将这些房子拆除，而是默许了购房者的居住权利。但因为农村集体土地是农用地，不是建设用地，想通过补缴土地出让金方式获得建设用地使用权，继而办理房本的做法，缺乏法律支持。首先农用地转为建设用地这一关就很难过，政府为了避免助长这种行为，也是不会轻易采取其他措施解决这些房子的后续问题的。所以，目前来说小产权房是无法像单位自建房小区一样，通过补缴土地出让金方式办理房本的。

4、农村宅基地自建房

农村集体所有的土地按用途分为三类：农用地、农业建设用地、未利用地（又叫四荒地）。其中农业建设用地又分三种：集体建设经营性用地、公益性公用设施用地和宅基地。

比如某村民想在村里建一个加工厂，就需找农村集体组织批准，在集体建设经营性用地上盖厂房方合法。若建在农用地上，即使获得村集体的同意，也是违法的。

宅基地是为了保证居者有其屋，经农村集体经济组织批准，免费分配给农村集体经济组织成员用于自建房的农业建设用地。带有一定的福利性质，所以宅基地的拥有者首先必须拥有合适的身份，即必须是本村村民，才能享受。

宅基地也是用益物权的一种，土地还是属于农村集体组织的，村民只是拥有占有、使用、收益的权利。农村宅基地的获得是农村集体组织的批准，城市建设用地使用权获得的前提是缴纳土地出让金，农村宅基地获得的前提是拥有村民身份，这是完全不同的模式。土地出让金好缴纳，但村民身份不是想有就有的。城市里的商品房买卖很方便，就是因为只要你缴纳了土地出让金，那土地使用权就归你了。而房价的实质是房屋本身价格和土地出让金的组合。所以支付了房价，则房屋的所有权和房屋所在土地的使用权都归买方所有。

而农村宅基地的房子买卖，你能掏钱买房屋，但无法掏钱买村民身份。所以，在农村买房子，只能获得房屋的所有权，无法获得房屋所在地的使用权，除非购买方本身也是该村村民，但也要在转让合同生效30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续（浙江省的要求）。

那已经在农村买了宅基地房子的城里人该咋办呢？来看看法律怎么说。针对宅基地上的房屋转让，各省的农村宅基地管理办法都没说详细。只是说依法转让地上建筑物、构筑物导致土地使用权转移，依法改变土地使用权的，在转让合同生效30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续（浙江）。但何谓依法转让？何谓依法改变土地使用权？法律没有明确，但有地方法院有针对这些事的原则性处理意见，比如上海法院的处理意见为：

1、本村人购买，合同有效。这点好理解，因为不牵扯土地使用权缺失的问题。

2、非本村人购买，经有关政府批准同意的，合同有效。充分尊重地方基层政府意见。

3、费本村人购买，未经政府批准，合同未实际履行，买方未入住的，合同无效。因为本身不合法，且未造成难以解决的后果，所以判定无效。

4、非本村人购买，未经政府批准，合同已履行，已实际入住的。不判定合同是否有效，但认可买方对房屋的所有权。

从以上四点可以看出，其实法律还是很考虑照顾实际当事人感受和社会稳定的，没有粗暴地搞一刀切。

三、房屋权利期限

1、商品房70年产权期限问题

建设用地使用权是有期限的，常说的70年产权，指的就是建设用地使用权的期限是70年。是从开发商拿到《国有土地使用证》的日期开始算起的，而我们购房者拿到房本的时间往往是在几年后，甚至十几年后了。这里面就包括了开发商捂地时间、房屋建设时间、办证时间。

大家一直很纠结的70年产权到期后怎么弄的事，目前的物权法明确了地随房走的原则，即建设用地使用权到期后，自动续期。这样就不会造成房子是我们的，而地的使用权不归我们，会给社会造成混乱。但物权法却没有明确续多久、是否缴费、缴多少？的细节。所以在没有新的法律条款出台前，我们大伙儿还得继续纠结了。

2、农村宅基地房期限

农村宅基地房屋通过继承，一般是不存在期限问题的。但是当家里子女到城里落户定居时，就存在期限问题了。这个期限其实是分两块，首先是宅基地土地使用权的期限，是和具体村民挂钩的。村民将户口迁移离开本农村集体组织，宅基地使用权就到期。若未迁移户口，使用权的就一直存在，直至村民去世，土地使用权到期。注意这里的村民不是以个人为单位，而是以户为单位而言的。第二个期限就是房屋所有权期限，房屋所有权是可以继承给没有村民身份的子女的，所以即使房屋户头上后代都已迁移离开农村集体组织，虽然失去了土地使用权，但房屋的所有权依然存在。但这时不能对房屋进行修缮，直到房屋自然坍塌消失，房屋所有权到期。

四、总结

本文涉及主要法律知识：

1、物权法分三类：所有权、用益物权、担保物权

2、土地所有权拥有者：国家和农村集体组织。

3、房屋方面涉及的用益物权：建设土地使用权（城市商品房），农村建设用地使用权（宅基地）。

4、城市建设土地使用权获得方式：缴纳土地出让金，办理《国有土地使用证》。

5、农村宅基地获得方式：拥有村民身份，农村集体组织批准。