小产权房55801
昨天，全深圳的购房者，都在围观沙井万丰村的股东大会。这场会议，将商讨沙井海岸城的扩容方案，以及1000多套回迁房的分配问题。
听万丰村一个村二代说，沙井海岸城这个项目，有户口的村民都赚翻了，他的亲戚一家5口人，直接分到了5套房。
而这次，万丰计划将4万平、约500套回迁房，交给开发商对外销售。如果议案通过，按5万元/㎡的单价计算，村民们能分到的现金有近20个亿。
因此，很多像他一样的年轻村二代很佛系，失去了奋斗目标，年纪轻轻就过上了退休生活，每天旅游、打牌、发呆……是的，他们穷得只剩下房子了。
而购房者们之所以关心这场股东大会，不是想找个村二代谈恋爱，而是因为必须等股东大会开完，村民们选完房子，普通购房者才能抢沙井海岸城剩下的房子。
此外，500套回迁房入市销售，也意味着沙井海岸城这次开卖的房子，从之前的926套，变成了1400余套，是之前华强城556套入市房源的2倍多，抢到的概率略微高了那么一点。
虽然房源多了，但普通人要想抢到沙井海岸城，难度依旧堪比中彩票。很多购房者问我，这么小的中签几率，是应该赌一把手气，还是理智放弃？
在做决定之前，不妨先弄清楚几个问题：规划、地铁、商业、教育，沙井海岸城最大的价值点是什么？
虽然很多人都说，买沙井海岸城稳赚数百万，但实际上，项目定价多少才算稳赚，未来到底有多大的升值潜力，却很少有人能说清楚。
大先生帮大家分析一下。
02
对购房者来说，沙井海岸城最大的亮点就是，你想要的配套，它都有。
交通方面，项目紧邻深圳最快的11号线马安山站，直线距离不超过300米。
商业配套上，项目自带建面16万平商业（含地下2万平）+海岸城计划扩容近70万平，是深圳西部最大的综合体项目。
但沙井海岸城最大的卖点还不是这些，而是教育。
此前确定落户的深圳外国语学校宝安分校，目前已经开建，这也让沙井海岸城成为目前整个宝安范围内，唯一一个有顶级名校加持的品质新房。
深圳外国语学校有多厉害呢？
一般而言，深圳的初中都是划片招生，但深外的初中部，是深圳唯一享有面向全市考试招生权力的学校；深外的高中部，也是深圳产出高考管广东省状元最多的学校之一。实力可见一斑。
一旦进入深外，就等于一只脚踏进了顶级名校。
目前，沙井海岸城是深外宝安分校的单享学区，现在已经开学，因为校区今年还没建好，暂时借址万科星城旁的上星学校办学，所以招生人数不多，名额仅限海岸城的回迁户。
今年5月，隔壁的博林君瑞业主为了让自家孩子也能去深外读书，还试图通过联名请愿书去争取权益。但根据官方答复，学区如何划分目前还没有定论，博林君瑞的业主们暂时只能眼巴巴地看着了。
简单算一算账，沙井新房均价目前不到5万/㎡，沙井海岸城一期最小户型是75平，如果以目前的吹风价5.5万/㎡计算，总价400万左右就可以上车名校盘，在深圳可以说绝无仅有。
相比之下，深外本部校区只针对福田、罗湖招生，并且没有确切的学位划分。
目前福田的二手房均价已经10万+，远远高过了沙井。罗湖虽然还能找到总价低于400万的二手房，但是家长们却没法保证自家孩子能进深外。
而深圳其他名校学区片区，要么价格太高，要么居住舒适性不佳。比如八卦岭片区拥有荔园小学、实验中学，有些房源总价低于400万，但面积只有30多平；传统名校片区百花片区，总价过千万，高不可攀。
地铁物业+品牌商业+名校学位，也让沙井海岸城坐稳了刚需神盘的地位。至于未来到底有多大的升值潜力，我们可以通过龙华红山等深圳同类片区过去几年的发展轨迹来推断。
03
沙井海岸城的配套在深圳虽然算不上顶级，但其他拥有相似条件的片区，房价都已经豪宅化。
同样在原关外起步，交通强势，通过“大型商圈+名校”实现大翻身，龙华红山就是一个典型的案例。
从价格上来说，龙华红山已经算是名副其实的豪宅区，同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘，二手挂牌价都已经超过12万元/㎡。
而在2015年，这些楼盘的二手成交均价还在3-4万元/㎡。随着片区配套的逐渐完善，加上名校学区的推波助澜，成功实现了3-4倍的涨幅。
按照两年交房+三年限售的周期，五年后的沙井海岸城，虽然因为市场背景不同，可能无法跑出红山的涨幅，但是上升空间还是相当可观的。
毕竟，同片区内，距离地铁更远、无名校加持的次新房博林君瑞，2018年入市时备案均价4.4万/㎡，目前二手房挂牌均价7.6万/㎡，2年内均价涨了3.2万/㎡，涨幅也超过了70%。
以此推算，沙井海岸城的市场价格应该在6.5-7.5万/㎡左右，如果考虑学校以及未来潜力，定价7万以上也是正常的。
但今年沙井新房的入市价格一直被限定在5万/㎡左右，例如华强城一期尾货均价4.77万/㎡（带装修）、嘉富新禧均价4.77万/㎡（毛坯），接下来入市的新盘大概率也会在5万/㎡左右。
即使按照海岸城的坊间吹风价5.5万/㎡，与周边二手房一对比，也是买到即赚到。
但要提醒大家的是，在判断沙井海岸城的远期价值时，一定不能忽视小产权房的重要影响，它可能直接制约着片区的价值天花板。
前几天大先生也去了一趟沙井实地踩盘，整个沙井海岸城周边目前还是被小产权房层层包围，不仅严重影响了环境面貌和居住体验，对于未来的租金和房价涨幅来说也是明显的不利因素。
沙井海岸城未来能否像龙华红山片区一样实现翻倍增长，还要看项目周边大范围的旧改能否顺利落地。
即使目前已经有了旧改规划，但光是沟通协商可能就要耗费数年，拖上十几年的例子在深圳也并不少见。
04
与其他区域的网红盘相比，比如龙华的中海汇德理大厦、光明的玺云著和中海寰宇时代，都采用线上抢房，完全拼网速和运气。
沙井近期的新盘销售政策则都是采用摇号选房的方式，非常利好无房刚需家庭。大家可以把资料和钱提前准备起来，随时迎接开盘认筹。
当然，沙井海岸城有这么多人想买，就注定了摇中的概率会相当之低。买到的幸运儿肯定是少数，被迫陪跑，可能才是绝大多数参与者的宿命。
万一运气不好实在买不到，建议大家不必继续死磕新盘，也可以关注一下二手市场，同样的预算范围，在很多片区也能淘到一套次新、带学位、有地铁、规划不错并且性价比高的笋盘。
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