小产权房558问：十三老师，您好！计划购买福田外国语学校景田校区的学区房，小三房，总价700W左右，请问这个片区适合投资自住吗？如不合适，能否推荐下其他方案？目标：学区房，兼顾自主和投资。
答：单纯考虑学位：金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。麒麟、科华、文化也能找到小户型。景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；如果生活半径在福田，景田是个不错的选择。
问：1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。3、问题：（1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？（2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？（3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？沙井海岸城？
答：1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。宝安西乡碧海板块多关注下。没有内幕消息不建议博拆迁。
问：请教大佬，我孩子今年5岁，很快就要上小学了，我想买个学位房，自住。准备首付大概有350，想选南山福田，现有一套布吉的两房，总价300（贷款还有80）如果二套价格不太高，考虑把现有的保留。请大佬赐教目前房子在我老婆名下。
答：你的月供能力何如？首贷是否还在？布吉的两房估计就是桂芳园康桥之类的老房子，还是建议卖掉。和普通中介不同的是，我们不是你们说打哪我们推荐哪，一定是要结合你们的实际情况再去做一个精准推荐的。
问：老师您好，最近购房，想问问坪山高铁站那块实验几个盘入手好不，还是买宝中花样年未来升值好一点？
答：这个问题很难回答，目前东部局势不明朗，就我们所接触的客户，不管投资还是自住，人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。不难回答的是，花样年不是一个好选择了。
问：你好，我在深圳有一套价值300万自住小产权房，中山港口有一套价值60万的投资红本房。目前想在深圳宝安区（宝中，碧海，西乡片区）用小产权房置换一套100平米左右的三房，首付可在350万左右，主要是为孩子上学及配套方便。请问有什么好的推荐？另外，想在深圳投资一套公寓，把中山港口的房子卖掉，把钱用来投资，这样能产生更多价值吗？不知道在深圳投资公寓值不值？
答：你好，感谢大额赞赏！新盘关注华润城二手房宝中对学位要求高的话，可以关注凯旋城。对学校要求一般的话，可以考虑西城上筑，尚都，天悦龙庭，幸福海岸好不容易跳出中山的坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，但是追求升值空间的我们就不要碰了。小产权房和中山都出手后，预算400+。入手2套房商品房，一套学位+自住，一套投资。
问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城
答：学校对比：南外高新>南外科华华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。
问：大师好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？
答：华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。）比如：1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：十三老师，我家里现金大约能凑180w，年入税后70~80，无贷款记录。之前买在老家二线城市，老婆在老家工作稳定，家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话，也还是想把小孩接到身边来的，但也略担心公司和自己的前景。拜读了您之前的文章，也想在西边这一带买套总价500~600w的，不然觉得可惜了房票，另外也觉得奋斗这么多年，没在深圳买房对自己没个交代。想买新房但都只有大户型，买二手又觉得各类费用不划算。感觉自己对房产投资的认知和意识还有待提升，还望点拨点拨，也请推荐些楼盘，感谢
答：你好，非常认同你的观点。普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房。年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客。性价比高的新盘都是稀缺资源，靠关系和运气才能拿下。2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；二手房重点是淘笋，二手税费可以通过一些方法免除。关注碧海西乡沙井等推荐的板块，地铁沿线的次新盘。
问：十三叔好，刚需+一定投资属性，铭筑荔苑心怡已久，4房装修景色好，但价格不便宜了（但业主价格相对实在，目前在小区性价比还可以，不过谈不上笋），本来要果断入手的，但五一出调控政策的预期越来越强烈，怕买到后站岗，您觉得再等政策出来后再买（这套心怡的房源恐怕错过了），还是觉得合适就果断入手，您对政策的力度怎么看？另外您觉得恒立心海湾花园（依云伴山）和铭筑还有佳兆业前海比怎么样，错过了想拿这个作为备选。
答：你好，感谢赞赏！深圳第一波政策已出，如果是刚需客，价格不虚高，可以入手。如果是投资客，建议先观望。近期可能会有一些炒房客抛售，说不定会有降价抛售的笋盘。追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑是很不错的选筹。恒立心海湾花园（依云伴山）位于大南山脚下，前海路以南，小区对面月亮湾休闲公园。地铁5号线延长线荔湾站，月亮湾大道货柜车多，较吵。2010年小区，大社区、总共996户，户型双拼为主，一本证较少，100平以上基本都是双拼，所以成交量较低。大花园小区、绿化高、环境好、人车分流，月亮湾公园、青青世界步行可达。不建议入手双证，除非价格足够便宜。佳兆业前海看价格，依托前海利好，性价比不错可以入手！
问：大神，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘
答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。
问：十三老师，这图是不是有人瞎编的啊？上面的数据应该不靠谱吧？深中本部，超过一半的掐尖比例，但是地段生的四大率还能这么高？难道学校还会单独统计地段生成绩？最离谱是高峰，0掐尖，如果真的这样，以高峰的成绩，为啥龙胜次新学位没人追？谢谢
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